賃貸併用住宅のメリットって、賃貸収入の他にどんなものがあるんだろう？ リアルな声が聞きたい！
最近にわかに需要が出てきている「賃貸併用住宅」。
私たちも1部屋を貸し出している、賃貸併用住宅の弱小オーナーです！
賃貸併用住宅については別の記事で「お金の落とし穴」、「デメリット」についてを見てきました。
でも、マイナス面だけでなく、プラス面も勿論ありますよ♪
ということで、第三弾として、ここでは弱小賃貸オーナーが思う、賃貸併用住宅のメリットについてご紹介していきたいと思います。
賃貸併用住宅のメリット① 家賃収入を全て貯蓄に回すことができる
賃貸併用住宅の場合、家賃収入がそのまま貯蓄に直結します。
どういうことかというと、今まで賃貸経験がない場合、借入金額の審査に、賃貸収入は加味されません。
自分たちの経歴や給料収入のみで判断されるわけです！
- 35年ローンの場合、借入＋金利の最大の割合は、給与収入に対して30%程度がMAX（これは銀行によって判断がまちまち）
- この範囲の返済の負担割合は、家賃収入が無くても返すことのできるレベル。
そのため、このように家賃収入については＋αの貯蓄に全て回すことができてしまうのです。
私たちの場合は、銀行口座を別にし、手を付けないような形にしています。
なので、毎月丸まる家賃分がプラスで貯金が増えていってます♪勿論、ここから所得税などは後々引かれますけどね。
これは非常に大きなメリットで、私たちとしては非常に助かっている部分です。
この分を繰り上げ返済に充てて、早く借金返す、なんてこともできちゃいますしね♪
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賃貸併用住宅のメリット② 住宅ローンの低金利を使うことができる
通常、不動産投資を行おうとした際、金利は変動の場合でも年率2.0%を超えてくるのが普通です。
一方、住宅ローンの金利は国の政策も相まり、変動金利は年率0.4%台から借り入れが可能！
住宅ローンの方が、金利負担がとっても軽いわね♪
例えば、不動産投資を3,000万円で行うとします。
- 3,000万円 × 年率2.0% ≒ 年間60万円
- 3,000万円 × 年率0.5% ≒ 年間15万円
* 単純計算です。
これだけ違うとなると、賃貸併用住宅で借りる方がいいですよね♪
勿論、賃貸併用住宅の場合、ルールがあります。それは、
- 賃貸部分の割合を、50%以下に抑えること
50%より賃貸部分が大きくなると、住宅ローンでの借り入れが不可能になります。
この点に注意して、プランを検討してください！
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賃貸併用住宅のメリット③ 賃貸オーナーとしての経験を一通り積むことが可能
実は私たちが収入や金利よりと同じくらい良いと思っているのは、この部分です。
1部屋だけではありますが、賃貸ビジネスについて一通りできちゃいます♪
賃貸オーナーとして、具体的に行うことや学ぶこと
具体的には、次のとおりです。
- 市場調査（家を建てる場所に需要があるか、家賃や敷金・礼金相場はどの程度かetc.）
- 不動産に関連した知識を得ること
- 収支計画の作成（家賃収入以外で、どのような費用がかかるか）
- 不動産仲介会社とのやり取り（どのような流れで賃貸募集が開始されるか？
- 税金関係（青色申告についてや、税金の計算に算入できる費用項目の理解など）
- 入居者とのトラブル関係（ゴミ問題、音問題、賃料問題etc.）
私も賃貸併用住宅については、色々と勉強しました♪
こんな感じで、書籍を読んだり…
ググって調べてみたりしました。
私はよくわかんないから、ぜーんぶ旦那に任せてるけどね♪（笑）
面倒くさいことは全部僕がいつもやることになるからね（苦笑）
ちなみに、賃貸経営をする上で、「役に立った！」と思う本は、こちらの2つです。
大変である反面、色々なことを学ぶことのできる良い機会であると言えます。
低い金利でこうやって経験ができるのも良いですね♪
もう一つ賃貸経営の経験として良いことは…
そして、経験としてさらに良いのは、これです。
リスクを考えながら意思決定をしていくこと。
会社での意思決定の場合、リスクは常に会社が負うもの。
勿論、失敗することで自分の昇進や給料に影響を与えますが、給料がなくなることはありません。
一方で、賃貸経営となると話は別。判断を間違えた意思決定をすると、「お金」が入ってきません。
つまり、意思決定の良し悪しが、自分にダイレクトに跳ね返ってきます。
リスクが自分に跳ね返ってくることを考えながらする意思決定は、少なからずプレッシャーがあります。
そのため、何が一番正しい方法かをしっかりと自分で考えるきっかけになるんです。
私はそういうプレッシャーがいやだから、旦那に全て任せてるんだけどね♪ いいところだけ欲しいのよ（笑）
このように、会社での仕事とは違った意思決定の経験できるのが、良いところです。
ただし…
1部屋だけですと、借主さんが決まってしまうと、やることはほとんどなくなります。
つまり、家づくりと同じで、事前準備が大事で、かつ借主が決まる前に時間が一番割かれるわけです。
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賃貸併用住宅のメリット④ 普段出会わない人と出会う可能性がある
これは全ての人には当てはまりませんが…
人気のスポットに賃貸を貸し出していると、申込者に面白い人に出くわすことがあります。
ちなみに、私たちの地域は「住みたい街ランキング」に入っています！
私たちの例でいうと、芸能人の卵の子（申込入りましたが、結局お断りしましたが）。
たまたま部屋の見学の時に出くわしたら、すごいスタイルが良い子で顔も隠していて…
後々不動産会社の方から話を聞くと、芸能活動を行っている子だったんです！
いわゆる「インフルエンサー」でして、フォロワーが10万人程度、そして、アメーバＴＶや雑誌にも出ている子でした。
このように、普段会わないような方が申込をしてくる可能性もあり、賃貸オーナーでないと遭遇しない経験だと言えます。
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賃貸併用住宅のメリット⑤ 賃貸はいつでもやめることができる
投資不動産を購入した場合…
- 賃貸として貸し出し続ける
- 売却する
という2つの選択肢になり、自分で使う、という選択肢は少ないような気がします。
一方で、賃貸併用住宅の場合。
一部賃貸部分を売却するのは難しいのですが、間取りを最初の段階でちゃんと考えておけば、自分たちのスペースとしても有効活用できます。
私たちの場合、この先ずっと貸し出そうと思っているわけではありません。
将来的には賃貸部分も自分たちの部屋として使おうと思っています。
勿論、将来自分たちの収入が増えていることが前提ですけどね…
具体的に考えているのは、次のようなことです。
- 2世帯住宅（夫の母と一緒に住む）
- 子供が増えた場合は、自分たちの寝室として使う
- 自分たちの趣味の部屋に使う
全てを叶えることはできませんが、場所を移動することなく、ライフスタイルの変化に応じて、柔軟に間取りを変えていくことができます。
私たちの場合は、居住部分と賃貸部分の壁を一つ取り払うだけで、こうしたことを実現できるようにしています。
ただ、注意点としては、普通賃貸借契約ですと、自分たちが使いたいと思っても、借主さんが「住みたい」と言う限り追い出すことはできません。
なので、私たちの場合は、期間の定めのある、「定期借家契約」で賃貸に貸し出しています。
というわけで、以上の5つが、私たちの思う「賃貸併用住宅のメリット」でした。
いかがでしたでしょうか？このように賃貸併用住宅は、メリットも多いです。
ご興味がある方は、メリット・デメリットそれぞれを踏まえて、考えてみてくださいね♪