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土地契約のときの手付解約・融資特約の解約ってなに?万が一解約の場合は、日付も注意が必要です。

 

ここでは、土地契約の中で重要になってくる、手付解約・融資特約について説明します。

 

土地契約ではいくつか決めごとをします。

 

  • いつ引き渡しをするのか
  • 手付金はいくらか
  • 手付解約・融資利用による特約による解約はいつまでかetc.

 

この中で、住宅ローンを組む方は、手付解約の期限と、融資特約による解約の期限については理解をしておいた方が良いと思います。

 

 

手付金と手付解約について

 

まず、土地の契約時に、土地を買う側は手付金を土地の売る側に払います。

 

いわゆる契約着手金のようなもので、手付金は契約者が簡単に契約を破棄することができないように、歯止めをかけているようなものです。

 

大体購入金額の10%前後を払うのが通例(つまり、3,000万円の土地であれば、300万)のようですが、私たちの場合は5%にしてもらいました

 

ちなみに、手付金の上限は20%です。

 

そして、手付解約、というのは、

 

手付金を放棄すれば契約を解約できますよ、

 

という定めです。

 

ちなみに、売主が契約を解約したい場合は、買主が払った手付金を返金するととともに、手付金と同額を買主に対して追加で支払います(このことを倍返し、といいます)。

 

この手付解約期間を過ぎてしまうと、契約解約に対して違約金・損賠賠償金が発生することになり、多額の解約金が必要になります。私たちの場合は20%でした。

 

つまり、一般的に契約を解約できるとすると、手付解約の期限まで、ということになります。

 

ちなみに、手付解約の場合は、自らが望んでの契約の解除ですので、契約については一旦成立しています。

 

よって、不動産会社への仲介手数料は支払う必要があります

 

 

融資利用の特約による解約とは

 

次に、融資利用の特約による解約です。これは、ローンに関連した特約です。

 

大多数の方は、土地を買ったり、家を建てるときには、住宅ローンを組むと思います。

 

簡単に言うと、この融資特約での解約というのは、住宅ローンが否認されたら、契約がそもそもなかったことにできますよ、という取り決めです。

 

ちなみに、この契約方法については2パターンあるようで、

 

融資が否認された時点で、解約の意思表示をしないで解約できるケース

 

融資が否認された後に意思表示をして初めてで解約にできるケース

 

だそうです。

 

これは、契約によって異なるようですので、しっかりと確認する必要があります。

 

ちなみに、私たちの場合は、後者のケースで、意思表示を解約のできる契約になっていました。

 

これについては、どちらのケースも、いつまでに解約できる、という期限があります。

 

この融資特約による解約の場合は、契約自体なかったことになるので、手付金も返ってきますし、仲介手数料も支払う必要はありません

 

この点は、手付解約と異なる点です。

 

ちなみに不動産仲介会社に確認したところ、この否認、というのは、一部否認でも融資解約ができることようです。

 

例えば、3,000万円で特約を記載していたものの2,990万円で承認となってしまっ場合、解約できることになってしまいます。

 

ただ、契約内にはいい加減なことは書けませんし、仲介会社も一部否認で契約がなかったことになったら困ります。

 

ということで、ここの取り決めでは、仮審査が通った銀行・承認金額を記載します。

 

なぜなら、メガバンク・準メガバンクでの仮審査の精度は高く、そこから金額がずれることはない、と不動産仲介業者は考えているためです

 

ちなみに、ネット銀行の仮審査は認められないと聞きましたが(ネットの仮審査はちょっと違うという認識だそうです)、この辺りは良くわかりません。

 

私たちの場合は、みずほ銀行を記載していました。

 

 

なぜ手付解約と融資特約の期限が大事なのか

 

なぜ、手付解約の期限と、融資特約による解約の期限が大事なのか。

 

それは、万が一の際のリスク回避のためです。

 

万が一住宅ローンの本審査が大きな減額で承認された場合、そもそも家を購入することができなくなります。

 

しかしながら、この期日を超えてしまった場合、手付金は返ってきませんし、更に違約金まで取られる形になってしまいます。そして、仲介手数料も支払う必要があります。

 

つまり、融資特約と手付解約の期日は、万が一の時に備えに、本審査がどの程度で完了するかを考慮したうえで、期日を契約書に盛り込むことが重要になるのです。

 

ちなみに、手付解約、そして融資特約による解約の期日というのは大体近しい、または同じ日を期日とすることが多いようです。

 

私たちの場合は下のようなスケジュールにし、ある程度の余裕を持った期日を設定してもらいました。

 

  • 土地の契約日: 2019年2月4日
  • 融資特約・手付解約期日:2019年3月22日
  • 土地の引き渡し日:2019年5月31日

 

感覚としては、契約日から1か月程度の期間をもらっておけばよいのではないかと思います。

 

なお、私たちの場合、本審査の承認結果を得るまで、約1か月の期間を要しました。

 

  • 2019年2月15日 みずほ銀行融資担当者と打ち合わせ
  • 2019年3月11日 本審査の承認結果について連絡あり

 

様々な資料を準備したり、職場への本人確認があったり、また銀行の方でも事務作業があるため、この程度の時間がかかることを見越しておいたほうがよいかと思います。

 

 

万が一契約解約をしたい場合は、意思表示の到着日が重要

 

ほとんどの方が契約解除になることはないと思いますが、万が一なってしまいそうな場合、注意しなければいけないのは、解約の意思表示の日付です。

 

法律の話ですが、契約を解除したい場合、相手方にその意思表示が到達した時から効力が生じるとしています。

 

つまり、契約を解除したい場合、不動産仲介会社に伝えるだけでは実際には契約解除することができず、売主側にその意思表示が到達している必要があります

 

何が言いたいかというと、私たちの場合で例に取ると、2019年3月22日が手付解約・融資解約の期限でしたが、

もしキャンセルしたい場合は、この日付よりももっと前に、不動産仲介会社に伝えなければいけない、ということです。

 

なぜなら、解約期日当日に不動産仲介会社に伝えた場合、その意思が売主にまで到達しない可能性が高いからです。

 

売主が電話に出てくれなかったり、郵便物を受け取ってくれなかったり、というのは十分に考えられるケースだと思います。

 

なので、もし解約が万が一必要になった場合は、この辺りのリスクを必ず考慮したうえで、不動産仲介会社とやりとりをする必要があります。

 

ということで、以上が土地契約のときの手付解約・融資特約の解約についてのお話でした。