一戸建て？それともマンション？どっちが良いか比較してみる

一戸建てとマンションのどっちが良いのか、傾向を知るための前提条件

土地が既にある場合の注文住宅は、総費用は建売・マンションに比べて圧倒的に低くなる（当たり前ですが、土地代はお金かかるので）ので、ここでは除外しています。

また、中古も比較としては適当ではないので、あくまで新築の戸建て・マンションのみの比較となっています。

なお、ここで使っているデータは、2018年度のフラット35の利用者調査データです。

なので、本当の動向とは異なる可能性がありますので、その点ご了承お願いできればと思います。

まずは、全体の傾向から！

ここでは、土地付注文住宅、建売、新築マンションの比率がどうなっているのかを見てみます。

全国での総数は、47,505件。内訳は、こんな感じになっています。

となっています。

全国の傾向としては、注文住宅・建売の割合が8割を超えており、戸建てを購入している割合の方が多いです。

ちなみに、以下、過去5年の傾向ですが、戸建て住宅が約8割という傾向は変わりません。

過去5年の割合を見てみますと、マンションの割合が高かったのは2014年で、そこから2016年にかけて減少、現在は 17%で推移しています。

それにかけて割合が増加しているのが、注文住宅。マンションの客層を食っています。

一方で建売はどの年も一定の需要があり、2018年は割合的には結構上がってます。この傾向が今後どうなってくるのか、というところを見るのは面白そうです。

で、少し地域別に見てみると、首都圏や近畿圏といった都市圏になってくるとマンションの割合が多くなる傾向です。

特に、東京・大阪の2大都市では顕著であり、割合は3割を超えています。

東京と大阪で面白い違いが一つ。それは、注文住宅と建売の比率。

東京では建売が主流である一方（全体の48%）、大阪では、注文住宅が主流（40%)です。

これは、東京では

圧倒的に土地が高く、総費用が大きくなってしまう

そもそも、売られている土地が少ない

がゆえに、注文住宅比率が少なくなっていると考えらます。

まあ、どちらにせよ、全体的には戸建ての方がまだまだ人気ですよ、ということは言えると思います。

住宅面積は、マンションが一番小さい

全体的にどこもそうですが、マンションの場合は住宅面積が圧倒的に低くなる傾向があります。

マンションは用地取得にかかる費用や構造の違い（鉄筋コンクリートやマンション）によって、坪単価が戸建てに比べて高いです。

戸建ての場合は、およそ9割が木造ですので…

なので、多くの人に手が届くマンションにするには、広さを抑える必要があります。

また、注文住宅と建売を見てみると、どの地域でも建売が注文住宅に比べて1割程度家が狭い傾向にあります。

これは、建売の金額に割安感を感じさせるために、取っている戦略であると考えられます。

五大首都圏を見ても傾向としては全国と変わりませんが、他の首都圏に比べて東京の住宅面積が低いです。

マンションなんかは60㎡と、かなり小さな㎡になっていす。が、東京23区に住んでいる身としてはこの数値は妥当だと思います。

そもそも60㎡も今は一定の地域では手が届かないかな…と。

購入金額はマンションが一番高い

これも全体的な傾向は一緒で、建売が総費用としては一番低く、マンションが一番高くなっています。

住宅面積との相関を見るとわかりますが、マンションは住宅面積が戸建てよりも低いのに、購入価格についてはマンションが一番高いです。

つまり、坪単価が圧倒的にマンションは高いということになります。

こちらが、坪単価の傾向となります。

どこの地域も、マンションの坪単価は戸建ての倍近くになっています。

もちろん、高くなる要因は様々ですが、数値から見ると割高であることがわかります。

ちなみに私たちの家の坪単価と、近隣の新築マンションの坪単価も比較すると、やっぱり倍近く開いています。

なので、これは23区にも当てはまりそうかなと。

で、建売ですが、坪単価安いだろうと予測していましたけど、やっぱり数字で見ると歴然ですね。注文住宅との坪単価の差は様々だと思いますが。

首都圏でオープンハウスなんかがイケイケなのが、よくわかる結果です。

次が五大首都圏のものです。

実は大都市圏になると、土地付注文住宅の価格が、新築マンションの価格を上回ります。

ここから、

新築マンションの場合、土地付注文住宅の価格帯に応じて値段や広さを決めているのではないか

という推察をしています。

次は坪単価です。

傾向としては全体のグラフと一緒なんですが、戸建ても、マンションも、東京が頭一つ抜いてますね。

そして、東京のマンションの坪単価、突出してます。平均で坪300万近く！

ちなみに、23区内では、これより坪単価高いところ、ごろごろありますよ…

スーモは価格載ってないこと多いので、マンションコミュニティの価格スレとか行くと、坪単価載っています。

これだけ高くなると、買っている年齢も高いんじゃ？と思いますよね。

そのあたりもちゃんと購入者の平均年齢出ているので見てみましょう。

一戸建ても、マンションも、実は平均年齢はどこの地域もそんなに変わりません

やっぱり、という感じですが、新築マンションの購入平均年齢は、40代になっていて、高くなっています。

ただ、面白いのが土地付注文住宅と、建売の関連。

購入費用も坪単価も、建売の方が安いわけですが、平均年齢の方が建売の方が高くなっています。

全体としての傾向としては五大首都圏でも変わらないですし、年齢に限って言うと、東京が突出して高いわけでもなさそうです。

なので、同じような年齢で、より高いものを買うことのできる人達が東京にはたくさんいるということになります。

一戸建てとマンションのそれぞれのメリット・デメリット

ここまでフラット35の利用者調査を見てきました。

全国平均では、このような結果になっていました。

という結果になっていました。

タイトルのとおり、どっちがいいの？という判断のために、他にも色々な側面から見たいと思います。

ちなみに、これらは全て私たちの独断と偏見ですのでご了承を。

比較その①　決めてから入居までの期間

建売とマンションについては、正直、募集タイミングと人気度合いによります。

特にマンションは、引き渡しタイミングの幅が広いです。

早ければ、契約直後に即入居というものもありますが、大体そういうものは売れ残りが多いような感じです。

人気のマンションですと、大体引き渡しまでに１年から１年半程度見ておく必要があると思います。

東京で勢いのあるデベロッパーなんかは、竣工後も引き渡し時期をずらしながら、少しずつ売っていく戦略を取ったりしています。

一方で、建売については、即入居できるものもありますし、長くても半年程度で入居が可能だったりします。

マンションは工期が長くなる一方で、建売は木造がほとんどですし、造りも単純なので、完成するまえでの期間が早いためです。

注文住宅については、土地を決めてからはある程度の期間というのは決まっています。

早い人であれば、7か月程度、普通に建てたとして引き渡しまでに1年くらいかと思います。

注文住宅のスケジュールについては、以下の記事でまとめています。

土地探しから家を建てるまでの期間とは？【答え：１年は見た方がいい】

初めての家づくりでは、わからないことだらけ。その中で、土地探しから家を建てるまでの期間が気になるもの。この記事は、家づくりの期間と大事な時期をまとめました。ざっ.....

以上のことから考えると、

ものにもよるが平均的には、建売が購入から引き渡しまで早い傾向、

と言えます。

比較その②　間取りの柔軟性は、注文住宅に勝るものはありません

そりゃそうです。だって、注文住宅ですもん。

建売も、マンションも、すでに購入検討の段階で間取り決まってますし、柔軟性はありません。

なので、既にある間取りを気に入るかどうか、というのが建売とマンションの場合のポイント。

でも、マンションは大体どこも間取り一緒なんで、気に入るも何も、って感じですけどね。

建売の場合も、似たような間取り多いですけど、どうやってスペース最大限活用するか、みたいなところで各ホームビルダー工夫しているところが違ったりしてます。

注文住宅に比べて狭いスペースで作っている分、スペースをうまく使って家を作ってますので。

一方で、注文住宅の場合は、０から間取りを考えることができます。

家の広さは土地の大きさと地域のルールによって制限はでますが、その枠内で、自分の理想の間取りを手に入れることができます。

余談ですが、実は、マンションでも自分たちで間取り決めていくことのできる方法があります。

あまりなじみのないですが、コーポラティブハウスというものです。これは、別の記事にしていこうと思います。

比較その③　デザイン性は、建売はあまりおすすめできない

私たちの印象ですが、建売のデザインって

結構ダサい

です。外観はそれっぽくおしゃれなもの多いんですが、問題は、

インテリアデザイン（内装）

です。

「なんでこの色と色の組み合わせ？？？」

「エコカラットとりあえず入れればいいってもんじゃない！」

みたいなもの、多いです。

あくまで私たちの意見なので、悪しからず。

マンションについては、万人受けしやすいデザインです。

壁は基本的に白基調で、フローリングは人気の柄（ウォールナット柄とか、シカモア柄とか、グレイッシュ柄とか）が多いような気がします。

一方、注文住宅。デザイン性は住む人のセンスによりますが、自分の好みにあったデザインで作れます。

つまり、注文住宅は個性のある家を作ることができます。

比較その④　立地はマンションが比較的いいと思う

最近では、

マンションは立地！駅から徒歩10分以内が資産価値落ちないYO！

みたいな記事がたくさん世の中に出ていて、そのような記事どおり、立地の良いマンションが売られています。

東京では、2019年ころまでは、駅から徒歩5分以内のマンションが結構バンバン建ってました。

例でいうと、目黒駅徒歩１分の「ブリリア」とか、武蔵小山駅徒歩１分の「パークシティ」とか、駒澤大学駅徒歩1分「ステーションタワー」とか。

ただ、最近はあまりこういう駅近の案件聞かないですね。

そんなボンボン駅近くの土地を取得できるものではないですし、もうほとんど開発し尽してしまったんではないでしょうか。

そして、建売の場合、立地はあまりよくない傾向にあると思います。

例えば、前面道路狭かったり、旗竿地だったり、駅から離れていたり、私道負担があったり…と。

だからこそ、購入金額が安かったりするんですけどね。

で、注文住宅については、買った場所によります。

ただ、良い立地条件のものって、なかなか出てこないです。そういう条件の土地ですと、そもそも売ろうと思わないですし…

比較その⑤　管理費・積立金はマンションの規模によってはかなりの負担に

毎月の管理費・積立金は、戸建ての場合は毎月引かれることはありません。

なので、自分である程度積み立てて別途貯金しておく必要があります。

戸建ての場合は管理費かからないので、マンションよりはこれらの費用が安くなると思います。

イメージとしては、10年ごとに大きな修繕することが多いので、それに向けて修繕費を積み立てていく必要があります。

また、10年を超えると設備（ガス・水道周りのもの）も壊れやすくなってくるので、この辺りどうなってくるかだと思います。

一方で、マンションの場合、管理費・積立金については毎月決められた額を支払っていく必要があります。

多いところでは、月3万とか4万かかったりして、住宅ローンの返済と併せると負担が大きくなります。

マンション自体に付帯設備があったり、24時間サービスがあったりなど、タワマンのように高層階用エレベーターがあったりすると、維持費もそれだけ高くなるようです。

ようは、いろんな設備あるんですよ、いいでしょ！と謳っているマンションは、管理費や維持費が高い可能性があるということです。

比較その⑥　お買い得感は、圧倒的に建売になる

坪単価、購入金額を見ても、建売は圧倒的に安いです。

勿論、大手ハウスメーカーの分譲住宅になってくると話は変わるのですが、建売の場合はお手頃価格で本当に手が届きやすい。

東京ではオープンハウスなんかがイケイケなんですが、その理由がわかります。

ただ、正直なところ、私たちの頭によぎるのは、

「建売のクオリティって、本当に大丈夫？」

という点。

結構これ思う方いるのではないかと思います。

これはデザインとかと違った、耐震性とか、断熱性とか、耐久性とか、そういった面です。

ぶっちゃけ、見えないところって、素人からは分からないですから。

ちなみに、たまに建売でもちゃんと設計・建設住宅性能評価や長期優良住宅性能評価を受けているところあるんですが、その場合の価格って、あんまりお得感ない気がします。

比較その⑦　資産価値は、立地次第だが、マンションが落ちにくいのは確かだと思う

よくマンションを売るときのうたい文句として、「マンションは資産価値が落ちにくい」というものがあります。

ですが、結局資産価値が上がるか下がるか、というのは、需給の関係によるんです。

なので、注文住宅だろうがマンションだろうが、人気のエリアは上がるし、人気がなくなれば下がります。

ただ、短期・中期的に見ると、同じような立地条件にあったとすると、マンション有利のような気がしています。

それはなぜかというと、上の方でも述べた、

　マンションは万人受け

　注文住宅は個性的

という部分。

万人受け間取りのマンションは、売ろうとしたときある程度の値段にしても決まりやすい印象があります。

一方で、注文住宅は個別性です。その人のセンスや好みによって作られているので、その好みに合わないとなかなか手が出ませんし、最初の値段から下げて売っているケースをよく見かけます。

勿論、万人受けするような注文住宅の家であれば、あまり変わらないかもしれません。

なお、正直なところ、建売については立地条件や建物のクオリティ自体を考慮すると、この２つに比べると資産価値はあまり期待できないところがあります。

で、長期的な視点で見ると、今後は建物の価値は考慮されなくなってくる（土地の価値に基づいて値段が決まる）ので、どれが資産価値が良いか、というのはその時の状況によってくる、という感じになると思います。

比較その⑦　引き渡されるまでに大変なのは、圧倒的に注文住宅

当たり前ですが、注文住宅です。決めることも多いですし、事務手続きも多いです。

特に、家が着工する前までが、かなりバタバタします。

比較その⑧　やっぱり平面の方が生活しやすいです

2階建て、3階建てのネックは、階段の上り下り。

私たちの家も3階建てですので、最初のころは結構上り下りで疲れていた記憶があります。

その点、マンションの場合は、全て平面ですし、コンパクトなので、生活はしやすいかと思います。

でも、注文住宅についても、平屋で作ったりできるのであればマンションと変わりません。

また、２階、３階建てでも、自分で工夫しながら収納スペース確保したり、それぞれのスペースについて考えて間取りを作れば、生活はしやすくなります。

私たちの家は基本的に2階で１日生活できるような設計なので、起きているときの生活はしやすいです。

一方で、建売の場合は、結構住みにくいんじゃないかなと。

全てに該当するわけではないですが、購入金額を安く抑えるためや、部屋の広さを強調するために、収納スペース少なくしている間取りをよく見ます。

また、建売の場合、注文住宅に比べてコンパクトになるので、その分、階段の幅を狭くしたり、トイレのスペースを狭くしたりして、間取りの調整を行っているように見られるものをよく見ます。

階段も図面から見ると、「これ、勾配急なんじゃない…？」みたいなものを見かけます。

なので、マンションや注文住宅に比べると、建売は住みやすさとしては劣るのかな…と考えています。

一戸建てとマンション、どっちがよいのかは、何を重視するか・何が良いかで変わります

以上のように色んな面からそれぞれの良し悪しを見てきたんですが、結局、結論はこれ。

やっぱり値段が…であれば、建売でしょうし、間取り自分たちで決めたい！というのであれば注文住宅です。

5年後とか10年後とかに売って違うとこに住みたい！とかですと、資産価値の落ちなくて、デザイン性のあるマンションが選択肢として挙げってくるでしょう。

結局どっちにするか結論ないんかい！と思うかもしれませんが、結局その人次第なんですよ、ものに対する価値観の基準って。

それぞれの客層の話で締めくくり

でちょっと話は変わるんですが、私たちの中で思っているのが、

　注文住宅とマンションは客層被るけど、建売って実は客層違うんじゃないか説

あくまで例えですが、こんな感じではないかと。

ファストファッションって、時代の流行を感じながら、それっぽい服を次々に低価格で出していきますよね。

そういう服好きな人って、ブランドものとか、オーダーメイドとかって、あんまり興味ないんですよ。

どちらかというと、むしろ安いものに興味があったり、ヴィンテージの古着とかに興味があったり。

ようは、建売の購入している人たちは、この層に該当するのではないか？という推測です。

こういうもの好きな方は、どちらかというとここでは比較に入れていない、中古マンション・中古戸建ての客層とある程度被っているような気がします。

一方で、オーダーメイドやブランドものが好きな人たちというのは、安さに価値を見出すのではなく、そのものの質だったり、それを着ること、持つことに対する満足感に価値を見出します。

なので、オーダーメイドであろうと、ブランドであろうと、価値があると思えば買うんですよね。逆に安さだけのものには価値を見出さない。

結果、注文住宅とマンションは客層が被る。

この記事の最初の方で、過去5年のそれぞれの比率を出しました。

マンションの割合が減るにしたがって注文住宅の割合が増えていたのも、こうした客層が被っていることが理由なのではいかと思います。

2018年は建売が注文住宅のシェア取ってるんで、動き違いますけどね。

というわけで、戸建て・マンション、どっちがいいの？！ということで、色々な角度から検討でした。

どれがいいかは個人次第という、白黒つけてない結論ですが、ご容赦を！