それでは、ここでは前回の知識編で使った5つのコトを使い、
どの程度の大きさの家を建てることができるのかをざっくり確認する方法を記事にしたいと思います。
確認する手順
私たちが行っていた確認する手順は、簡単に説明するとこんな感じ。
- 建ぺい率と容積率を使って、その土地のMAXで建てることのできる大きさを計算する
- 斜線規制（北側・道路）の条件、隣地境界との距離を把握し、最適な位置を考えていく
でした。
それでは、具体的な条件を使って、いくつか見ていきたいと思います。
実例その① とってもシンプルな例
まず、シンプルなパターンから見ていきたいと思います。
ボリュームを計算するために必要な情報は、SUUMOなどの情報際サイトでは大体ほとんどの案件で表示されているかと思います。
結構やり方が汚い不動産仲介会社なんかは、良い条件だけ載せて、まずい条件は載せていない、なんてこともあるのですが。
私たちが土地を探していた時は、こうした条件の良くわからない土地については候補から除外していました。
話を戻すと、上の例でいうと、
土地面積：104㎡
建ぺい率： 60%
容積率： 100%
ですので、
- 建築面積： 104㎡ × 60% ＝ 62.4㎡
- 延べ床面積： 104㎡ × 100% ＝ 104㎡
ちなみに、
建築面積というのは、建物を真上から見たときの建物の大きさのこと。
延べ床面積というのは、人が住むために使う家の中の広さ。
とざっくりと理解してもらえれば大丈夫だと思います。
がそれぞれ最大の数値となります。これが、その土地のMAXで建てることのできる大きさを計算です。
次に、配置を考えます。
この場合は非常にシンプルで、道路斜線も北側斜線もまっすぐ土地に対して入ってきます。
立面から見ると、それぞれこんな感じで斜線による制限が出てきて、この斜線の枠内に家の高さを抑える必要があります。
で、１種低層などの住宅用の低層地域でも、3階建ては建てようと思えば建てられます。
ただ、日影規制とかかかってきたり、また１種高度の北側斜線の制限が厳しい。
ということで、1種低層や2種低層地域、また1種高度地区で家を建てる場合は、3階建てよりも2階建ての方が適していると考えられます。
なお、家の高さに関してザックリ計算するときには、、
2階建てでいうと、高さ5.5から6メートル、そして3階建てでいうと、9.0メートル前後
で見ておけばよいのではないかと思います。
勿論、各階の天井高を高くすると、この高さの枠内に収まらない可能性はあります。
ただ、通常の木造の家（天井高2.4メートル）であれば、この程度で収まるかと。
この実例では、仮に、この土地に6.0メートルの2階建てを建てるとします。
まず、道路斜線から見ますと、実はこのケースの場合は、特に道路斜線の影響を受けることはありません。
というのも、ちょうど土地に斜線がかかる段階で、既に6.25メートルになっているからです。
そもそも、建物はMAXで6.0メートルなので、どこに家を配置していも、この道路斜線の規制内で家を建てることができるのです。
一方で、北側斜線。
北側斜線の勾配はきついので、例えば、民法上のぎりぎりのラインの50cmで建てようとすると、一部天井が低くなります。
こんな感じですね。
なので、天井が低くなることなく建物を建てたい場合は、もう少し北側の隣地境界線から離して、家を建てる必要が出てきます。
つまり、この土地での建物の配置は、平面で見るとこの範囲内、ということになります。
で、この枠内は、結構広さも余裕があるので、駐車場なんかのスペースを確保しても建ぺい率・容積率ともに上限一杯を使って、建てることができそうです。
以上が、建ぺい率・容積率・斜線規制のルールを押さえながら家の配置を考えたり、どの程度の大きさの家を建てることができるのか調べる基本的な流れになります。
ただ、上のようなとっても良い条件、そうなかなかないです（笑）
次に、もう少し現実的な土地や前面道路のものを使った実例で、ボリューム検討をしてみたいと思います。
実例その② 斜線規制がもろにかかるパターン
なんだこの長方形は？！と思うかもしれませんが、結構こういう土地売られてるんですよね、よく見てると。
早速この場合でまず、建ぺい率と容積率から上限見てみると、
- 建築面積： 90㎡ × 60% ＝ 54㎡
- 延べ床面積： 90㎡ × 160% ＝ 144㎡
となります。
で、この数値から見ると、144㎡ ÷ 54㎡ ≒ 2.7となるので、この延床面積を実現したい場合は、3階建ての家を建てる必要があります。
次に、斜線規制の影響を。
この場合もこんな感じで垂直に影響を受けています。
平面から見るとこんな感じ。
で、立面から見るとこんな感じになります。
容積率を上限一杯使おうとすると、3階建てが必要。
で、１種住居ですと、日影規制は4階、もしくは10メートル以上という制限ですので、3階建てまでなら建てやすい。
ということで、ここでは、9.0メートルの高さ3階の家を建てると仮定します。
この場合、道路斜線は何とかうまくかわせそう（屋根は少し勾配がかかってしまう）です。
が、問題は北側斜線。どう考えても、3階、一部使えなくなってしまいます。
そうなると、こんな感じで、勾配の強い家を建てるか、それとも一部をルーフバルコニーにしてしまおう！みたいな考え方になってきます。
ただ、どちらにせよ、3階は半分くらいは延床面積として使えないだろうなーということがわかるので、
可能な延床面積は、
１階 54㎡ ＋ ２階 54㎡ ＋ ３階 27㎡ ＝ 135㎡
となって、容積率から計算される144㎡よりも、低くなってしまいます。
ちなみにこのケースでいうと、㎡が低くなったとしても、家の大きさはある程度確保できていますので、ある程度満足のいく家づくりができると思います。
しかしながら、もっと狭い土地で、斜線規制の制限の入り方がより厳しかったりすると、これよりもっと延床面積が低くなってしまって、家を建てるのにネックになってきたりします。
で、余談なんですが、街中の家を見ていると、上の図真ん中の勾配の強い家、よく見かけませんか？
これって、建売に多いんです。
なんでルーフバルコニーじゃなくって、こうした屋根にしているかというと、
ルーフバルコニーはコストもかかって、手間だからです。
建売の場合は、注文住宅よりも1割程度安いですが、ようはこうしたところの積み重ねでコストを安くしているわけです。
斜線規制を少しでも緩くする方法はあるにはある
実は斜線規制を緩和する方法ってあって。
天空率
セットバック緩和
というやつです。これらについてはここでは説明はしないんですが、天空率はちょっと私たちにとっては難しかったので、今でもよく理解できていません。
セットバック緩和は単純なのですが、これは道路斜線にかかってくるものなので、北側斜線には適用されません。
私たちの家は、両方の斜線緩和を使って、家を建てました。
後、緩くするわけではないですが、例えば、土地を少し掘って、建物を低い場所から建てることも、工夫の一つになりえると思います。
現実問題、これはできる場合とできない場合に分かれそうですが。
と、あれこれ2つの事例を使って、その土地にどの程度の大きさの家が建つのか調べる方法、について書いてみました。
こんな感じで調べていけば、ある程度その土地でどういう形の建物で、どの位の大きさの家ができるのがわかってくるので、
その中で自分たちの理想の間取りを作ることができるのか、というのを考えていくことができます。
そこまで難しい話ではないと思うので、ハウスメーカーや不動産仲介会社に相談する前に自分で調べてみることをおすすめします！！