ここでは、土地の契約と引き渡しについて、具体的にしたことを書きたいと思います。
まず、土地の交渉を終え、価格や条件等についてお互いに納得すると、契約を結ぶことになります。
私たちはこの土地契約を行ったのが、2019年2月4日（月）です。
お日柄は大安。
大抵このような契約を結ぶ際は、お日柄が良い日を選びます。
また、この日は平日ですので、午前中に契約を行い、午後は普通に出社。
さて、土地売買において、買主と売主が会う機会は、2回あります。
- １回目：契約を結ぶとき。
- ２回目：土地の引き渡しをするとき。
なので、この契約を結ぶときに、私たちは売主さんと初対面することになりました。
と言っても、妻の方は仕事をどうしても休めず、私１人で契約締結をしたのですが。。。
契約締結日に確認したのは、重要事項説明書と、不動産売買契約書
契約締結日には、重要事項説明書と不動産売買契約書について確認し、双方印鑑を押します。
後、物件状況等報告書についても確認しました。
重要事項説明書とは、言葉のとおり、物件の案内や説明の際に行う重要事項の説明のことです。
宅建なんかで出てくる35条書面というやつですね。
目的は、契約前に消費者に対して取引内容をよく理解し、未然にトラブルを防止することだそうです。
一方で、不動産売買契約書も言葉のとおり契約書です。
不動産の取引内容や契約条件を明文化することで、売主・買主双方が内容について理解したうえで、売買契約を完結できるようにすることを目的としているそうです。
これは宅建でいう、37条書面のことです。
どっちの目的も同じように聞こえるのは、私たちだけでしょうか。。。
物件状況報告書、というのは、その物件や周りの環境について、売主が知っていることを記載したものです。
売主が知っていること、ですので、知らないことは記載されていません。
ちなみに私たちの場合は、事前に重要事項説明書・売買契約書共に、不動産仲介会社と確認をしました。
そして、わからない部分や疑問点については全てつぶしておき、かつ、条項に加えた方が良いことなどは、加筆・修正してもらいました。
特に境界や越境の部分が加筆・修正のポイントでした。
スケジュールとしては、こんな感じです。
- 2019年1月29日 重要事項説明書・売買契約書についてドラフトをメールで受領・事前に内容確認
- 2019年1月31日 不動産仲介会社と内容についてレビュー、加筆・修正依
- 2019年2月3日 修正後の契約書について再確認
- 2019年2月4日 契約締結
なので、契約日当日は、事前に聞いた内容を再度売主側と一緒に聞いて、押印・記名して終わりです。
売主さんは長年その土地に住んでいた方でした
売主さんは2名でいらして、お母さまと娘さんでした。
お母さまと言っても、すでに80歳を過ぎていそうな方で、娘さんも60代前後といった感じです。
お母さまの方は、お話することが大好きな、気さくなおばあちゃんでした。
話によると、この土地にもう60年以上暮らしていたということで、周りの環境について良く知っていらっしゃいました。
なので、色々と知っていることを教えてくれました。
そして、土地を売ることを決めた背景も。
どうやら、お父さまがお亡くなりになって、近くにマンションを買ったことから、売ることを決めたようです。
なお、私自身、初めての経験でしたし、売主側へ菓子土産を買って持っていきました。
契約締結日当日に支払うお金
さて、契約当日には支払を一部行う必要があります。
それは、
手付金
仲介手数料の一部
です。
私たちの場合は、手付金は売買金額の5%、そして、仲介手数料は半分この時点で支払うことになりました。
これ、ドキドキしたのは、
現金で用意しなければならかった
こと。
不動産売買の場合、慣例で、手付金や仲介手数料は、現金で用意するとのことだそうです。
この手付金と仲介手数料の合計額で、結構なお金になります。
そんな現金を人生で銀行から降ろしたこともなければ、持ったこともなかったので、持ち運びは結構びびっていました。
ATMでおろすことのできるような金額ではありませんでしたので、当日は朝一で銀行に行き、すぐに仲介会社のオフィスへ直行しました。
土地の引き渡しについて
無事に契約締結が終わると、今度は土地の引き渡しになります。
私たちが土地の引き渡しが行われたのは、2019年5月30日。ここも大安です。
契約締結時と同じように、売主、買主双方が顔を揃えます。
この時は、私たちは夫婦そろって参加することができました。この日は私は有給を取得。
契約締結時と異なるのは、司法書士も同席していること。
なぜなら、この時点では融資実行や、土地の移転登記の手続き等を行う必要があるためです。
司法書士については、つなぎ融資をするアプラス指定の司法書士法人が対応することなります。
これはどこもそうなのですが、住宅ローンの借り入れの場合は、その銀行が指定した司法書士法人が、登記や抵当権の設定を行うことになります。
ようは、自分に司法書士の知り合いがいたとしても、その人に頼むことができないです。
なお、司法書士とのやり取りは、不動産仲介会社が全て執り行ってくれました。
なので、私たちは基本的に必要なものを用意し、支払いを済ませることをしさえすれば当日はＯＫでした。
引き渡し当日の支払いについて
引き渡し当日は、以下の支払いを済ませる必要がありました。
- 土地代金の残金（手付金を除いた額）
- 固定資産税精算金
- 登記費用
- 仲介手数料
- ローン事務手数料
それぞれの支払い先としては、こんな感じ。
- 土地代金の残金と固定資産税清算金： 売主様
- 登記費用： 司法書士法人
- 仲介手数料： 不動産仲介会社
- ローン事務手数料： アプラス
ちなみに、固定資産税清算金というのは、2019年の固定資産税の5月30日-12月31日に相当する部分の支払いです。
固定資産税というのは、年初に所有権を持っている人が一括して行わなければならないそうです。
そのため、売主様が全額支払うことになりますが、5月30日で所有権は私たちに移転されます。
なので、私たちが本来支払わなければいけない固定資産税を、売主様に返金するというわけです。
参考までに、諸費用についての記事もありますので、ご興味ある方はぜひ！
土地引き渡しの当日の流れ
当日は、以下の流れで進行しました。
- AM 10:00 不動産仲介会社に一同が集まる。司法書士に従って、書類の捺印を売主・買主双方行う
- AM 10:30 司法書士が全て手続きが済んだことを確認し、つなぎ融資の実行をアプラスに依頼する
- AM 11:00 近くの銀行に買主側（私たち）と不動産仲介会社担当者で向かい、支払いを済ませる
なお、入金、支払いはこんな感じでの対応となります。
売主様へは振込で対応
仲介会社・司法書士へは現金で支払い
事務手数料はローン金額から差し引かれて入金される
PM 12:00 支払を済ませた後不動産仲介会社に戻り、全て手続きが完了したことを確認。その後解散。
なお、登記に関連した書類はその後、1か月程度で司法書士法人から送られてきました。
これでようやく、土地が自分達のものになったわけです。
と以上が、土地の契約と引き渡しに関する記事でした！