住宅ローン本審査とつなぎ融資【家を建てるためにしたコト②】|新築マイホームを建てた共働き子育て夫婦の家ブログ
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住宅ローン本審査とつなぎ融資【家を建てるためにしたコト②】

 

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ここでは、私たちの住宅ローン本審査とつなぎ融資について、実際の体験談をお話しします。

 

 

なお、「つなぎ融資」や「分割融資」って何?って方は、次の記事で大体わかります。ご興味あればご覧下さい。

 

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住宅ローンの本審査と条件の良い住宅ローンの金融機関の発掘

 

まず、住宅ローンの本審査です。

 

契約締結をする前に、みずほ銀行・三井住友信託銀行については事前に住宅ローン仮審査結果を得ていました。

 

契約には色々決めごとが書かれていて、これらの住宅ローンの本承認をいついつまでに取得する、という決めごともあります。

 

ちなみに、土地契約の際に融資特約に記載した銀行は、みずほ銀行です。

 

 

そこでまず、これらの銀行についての本審査に進むことになります。

 

実際にこれらの本審査について不動産仲介会社を通じて、融資担当者と直接会い、書類等の準備を進めることになりました。

 

ここで不動産仲介会社を通して良かったことは、契約書等のコピー。

 

住宅ローン審査には、多くの書類をコピーする必要があります。

 

ただ、必要書類はほぼ全て不動産仲介会社が持っていたこともあり、全て事前にコピーをして対応してくれました。

 

一方で、銀行の承認内容は一長一短でした。

 

  • みずほ銀行は融資金額には問題はないが、金利が若干高い(変動金利: 0.625%
  • 三井住友信託銀行は金利がある程度に抑えられている一方(変動金利: 0.495%)、融資金額が低いので持ち出しが多くなる

 

よって、これら以外での金融機関で融資金額も、金利も、両方満足のいく結果を出すべく、他の金融機関にも住宅ローンの審査を依頼します。

 

対面式の銀行

 

  • 三菱UFJ銀行
  • きらぼし銀行
  • りそな銀行
  • 三井住友銀行
  • 横浜銀行 etc.

 

ネット銀行

 

  • 住信SBIネット銀行
  • じぶん銀行
  • 楽天銀行
  • イオン銀行
  • ソニー銀行

 

このとおり、数多くの金融機関に住宅ローンの審査を依頼しました。

 

この時点では、勤続年数が3年を超えているので、職務経歴書などの追加資料を提出する必要がなくなってきます。

 

ただ、一つ一つ入力したり、書類を準備したりするのは非常に骨の折れる作業で、結構時間取られます。

 

ちなみに、今は住宅ローンもウェブ経由のサービスがあり、申請の時間短縮が可能ですよ。

 

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大手3行(三菱・みずほ・三井住友)は勿論のこと、多くの地方銀行も対応しているので、これらは非常におすすめです。

 

ちなみに、無駄な時間を費やしたことになるのですが、ネット銀行のうち、賃貸併用住宅が可能だったのは、次の2行だけ*。

 

 じぶん銀行

 

 住信SBIネット銀行

 

 

他のネット銀行については、審査を行う過程で賃貸併用不可を知ることとなります。

 

*2020年8月時点では、じぶん銀行も賃貸併用住宅を不可としており、住信SBIネット銀行一択になっています。

 

以下の記事に賃貸併用住宅のネット銀行について触れていますので、ご興味あればどうぞ!

 

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対面式の住宅ローン審査はネット銀行よりも厳しい

 

りそな銀行なんかは金利が低いのですが、借入可能金額がそこまで伸びない。

 

メガバンクの三菱UFJ銀行や三井住友銀行は殿様商売で、金利も安くない上に、借入可能金額も高くない。

 

結構、対面式は審査ムラがあります

 

土地や建物の担保価値評価も影響しているような気がします。

 

そういえば以前新築マンションで住宅ローンの仮審査を受けたことがありますが、とてつもない好条件で結果が出たことがありました。

 

借入可能金額はフルローン可、かつ変動金利が確か0.417%

 

まあ、人気の街で駅から徒歩4分ですし、施工会社も大手デベロッパーでしたから、前提となるパワーが違いましたけど。

 

一方で、ネット銀行の方はおおむねどこもそこそこ良い条件が出てきました。

 

ネット銀行の方が審査は緩いのかもしれませんね…

 

まあ、ほとんどは賃貸併用住宅が不可となり、結局は無駄になったのですが。。。

 

結果として、一番良い条件だったのは、住信SBIネット銀行でした。

 

借入金額はみずほとほぼ同じ、金利については変動金利で0.447%です。

 

条件面は良いのですが、一つ問題がありました。

 

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住信SBIネット銀行の場合、つなぎ融資の借り入れが必要

 

住信SBIネット銀行の場合、分割融資に対応しておらず、家の竣工時(完成時)の一括振込となります。

 

そして、つなぎ融資には対応していません

 

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つまり、竣工時までに支払いが必要な場合つなぎ融資を探す必要があるのです。

 

私たちの場合でいうと、家は着工金・中間金はありませんでしたが、土地の支払いに対してつなぎ融資を得る必要がありました。

 

色々探したのですが、私たちの場合はアプラスでしか借りれなさそうだと(今は東光商事なんかも選択肢としてありますね!)わかり、アプラスでつなぎ融資の申し込みを行いました

 

なお、つなぎ融資住宅ローンに比べて金利が高いのです。

 

アプラスの場合は、金利が2.475%。借入手数料が54,000円ではあるものの、半年程度借りると、結構な額になります。

 

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なので、私たちの意見としては、「つなぎ融資」にはおすめがないというのが本音です。

 

 

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ネット銀行の金利は安く見えるが、つなぎ融資の金利を考えると、実は対面式の銀行とそこまで変わらない

 

住信SBIネット銀行は、確かに金利は低いです。

 

ただし、つなぎ融資を自分で探さなきゃいけないですし、実際、対面式で借りる方が条件良かったりします

 

私たち自身も、最初に仮審査を行った三井住友信託銀行の借入可能な金額がもう少し大きければ、そちらを選択していたと思います。

 

というのも、対面式で行う銀行の場合は、分割融資が可能だから。

 

分割融資の間は、金利も契約条件と同じものが適用されるので、金利の支払額も低く済みます。

 

例えば、私たちの場合、三井住友信託銀行で借入を行えば、0.495%で分割融資を受けることができました。

 

3,000万円のつなぎ融資・分割融資が180日間必要な場合を考えると、

 

分割融資の場合:3,000万円 × 0.495% × 180日/365日 ≒ 73,000円

 

つなぎ融資の場合:3,000万円 × 2.475% × 180日/365日 ≒ 366,000円

 

と、家が建つまでの金利が30万円近くも違います

 

一方で、分割融資部分の借入については、抵当権設定時の登記の軽減措置を適用することができません。

 

この場合でいうと、3,000万円 × 4/1000 = 12万となり軽減措置が適用される場合の3万円とくらべると若干高くなります。

 

ただ、この差は金利差の30万円と比べると、かわいいもの。

 

そして、住信SBIネット銀行で借りた際の変動利率0.447%と三井住友信託銀行 0.495%の金利差はわずか 約 0.05%

 

3,000万円の借り入れに対して、単純に計算すると、金利額の差はわずか年間1万5千円

 

ここからわかるのは次のことです。

 

 つなぎ融資や分割融資が必要な場合、対面式の銀行とネット銀行の間に、金利支払総額に大きな差はない。

 

ちなみに、つなぎ融資や分割融資に関しては、以下の記事でまとめています。

 

住宅ローンのつなぎ融資と分割融資(分割実行)を比較【違いは費用】
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それでも私たちが住信SBIネット銀行を選んだ理由

 

それでも私たちが最終的に選んだのは、住信SBIネット銀行です。

 

2つ理由があります。

 

 できるだけ手元の現金を残しておきたかったから

 

 ネット銀行の方が、疾病等の保証内容が充実しているから。

 

この先何があるかわかりませんし、疾病保証は手厚い方が良い。

 

そして、今は金利が低いので、自分達の負担のない範囲で借りれるだけ借りる、というのがスタンスでした。

 

これはその人によって判断は違うと思います。無駄なお金を少しでも減らしたいと思うのであれば、別の判断になったと思います。

 

この辺りは自分達の考え方や方針に従って決めればよいと思いますが、大事なのは、これ。

 

 手元に様々な選択ができるように、住宅ローンの申請を一つでも多くの金融機関に出しておくこと

 

私たちの場合は上で書いたとおり、様々な金融機関に住宅ローンの申請を行いました。

 

時間の無駄になってしまった部分も多いですが、住宅ローンに対しての判断は各金融機関によってまちまちで、

 

 その人の属性(年収、勤続年数、勤め先、資産額 etc…)

 

 土地や建物の担保価値

 

によって自分達にとっての一番良い条件を出してくれる銀行は違ってくると思います。

 

なので、住宅ローンの申請を一つでも多くの金融機関に出し、良い条件を引きだすことが大事なのです。

 

ただ、一つ一つ個別に審査をしていくのは時間と手間がかかるもの。

 

そうした点から考えると、次の記事で紹介しているサービスを使えば、手間を省くことが可能です。

 

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ちなみに、私たちの場合、土地の契約日が2019年2月4日で、引き渡しが2020年5月30日と、引き渡しまでに比較的余裕がありました。

 

ただし、融資利用の特約や、手付金による解約期日は2019年3月22日でしたので、

 

2019年3月22日までに、みずほ銀行・三井住友信託銀行の本審査の承認を受ける

 

2019年5月上旬までに、住信SBIネット銀行の本審査・つなぎ融資の承認を受ける

 

ようなスケジュールで対応しました。

 

また、この間に、他の銀行に対しても審査を依頼し、結果を集めていきました。

 

というわけで以上が私たちの住宅ローン本審査とつなぎ融資の体験談でした!

 

 

 

 

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