ネット銀行で住宅ローンを借りる場合、大抵の銀行では、つなぎ融資を自分で用意する必要があるわよね。。。
つなぎ融資は金利が高いし、利息をたくさん支払わないといけないな。。使わないでお金をまかなう方法ってないかな？
注文住宅で家を建てる場合、大きな支払いはタイミングは、次の４回です。
- 土地の引き渡し時（土地決済代金）
- 家の着工時（着工金）
- 家の工事途中（中間金）
- 家の完成（竣工）時（工事費の残金支払い）
ただし、住宅ローンの借入実行日は、最後の支払いである、「家の完成時」。
つまり、残りの支払いについては、何らかの形で支払いをまかなう必要があります。
そして、そのうちの一つの方法が「つなぎ融資」です。
ただ、冒頭にもあったとおり、つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利に比べると、高いのよね…
というわけで、今回はつなぎ融資を使わないで支払いを対応する方法について、まとめました。
※ 【無料で簡単】失敗を防ぎ、時短にもなる住宅ローンのサービスこちらの記事で私たちが紹介しているサービスは、住宅ローン選びに役立つかもです。なお、既に借入先を決めた方は、見ないでください。「使っておけばよかった」となると困るので…
住宅ローンでつなぎ融資を使わない方法【結論：３つの方法しかありません】
とはいっても、実際には、次の３つの方法しかありません。
- 分割融資（分割実行）を扱う銀行での借入
- 「家完成時一括支払い」のハウスメーカー・工務店に依頼
- 手元の現金でまかなう
こちらを、一つ一つこれから見ていきたいと思います。
<目次に戻る>
つなぎ融資を使わない方法① 分割融資（分割実行）を扱う銀行での借入
つなぎ融資と分割融資（分割実行）の違いは、次のとおりです。
- 分割融資（分割実行）：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンを分割して借り入れることでまかなうこと
- つなぎ融資：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンとは別に一時的にお金を借り入れることでまかなうこと
この２つが大きく違うのは、「金利」です。
分割融資（分割実行）の場合、住宅ローンの金利が適用
つなぎ融資の場合、独自の金利が適用
つなぎ融資の場合、借入金利というのは、年率２%台後半からがほとんど。
一方で、住宅ローンの変動金利は、年率０.４%台で借り入れが可能です。
例えば、１８０日の間、２０００万の借入が必要で、その際に必要なつなぎ融資の金利が年率２.６７５％、分割融資（分割実行）の変動金利が年率０.４７％だったとします。
そうすると、利息費用は…
- つなぎ融資の場合： ２０００万 × 年率２.６７５％ ×（１８０日/３６５日） ＝ 約２６万４千円
- 分割融資（分割実行）の場合： ２０００万 × 年率０.４７％ ×（１８０日/３６５日） ＝ 約４万６千円
利息額が全然違うわね！
このように、分割融資（分割実行）に対応した住宅ローンを借り入れることで、利息額を抑えることが可能です。
ただし、注意点としては…
ネット銀行の住宅ローンは、分割融資（分割実行）に対応していない
ネット銀行の方が金利条件は良いのですが、実は、つなぎ融資で利息を多く支払う必要があります。
結局のところ、分割融資（分割実行）を扱う銀行での借入の方が、住宅ローンの金利が少し高くても、総支払額は少ない可能性があります。
なお、つなぎ融資と分割融資（分割実行）の違いは、以下の記事で確認できます。
<目次に戻る>
つなぎ融資を使わない方法② 「家完成時一括支払い」のハウスメーカーに依頼
冒頭にも書いたとおり、大きな支払いタイミングは４つあります。
そして、そのうち３つは、家の工事への支払いです。
- 着工金
- 中間金
- 完成時の残額支払い
「着工金」「中間金」は、それぞれ、工事総額の２０％～３０％が一般的な割合と言われています。
つまり、この２つの支払いで、工事代金の４０％～６０％を支払うわけですね。
ですが、実は、「着工金」「中間金」については不要で、「完成時」にお金を一括支払いでＯＫのハウスメーカーが存在します。
このようなハウスメーカーに注文すれば、家の工事費用のために、つなぎ融資を借り入れる必要がなくなります。
ただし、これは家の話。なので、土地から購入する方は、土地決済のためにお金を用意する必要があります。
また、この方法については、もう一つ注意すべき点があります。
一括支払い対応のハウスメーカーは、多くはない
なかなかこの辺りの情報はネットを見ても出ていないのですが…
- 住友林業
- 住友不動産
- 三井ホームetc.
この辺りのハウスメーカーは、「一括支払い」で対応しているようです（ただ、ブログ経由なので、正確な情報を知りたい場合は直接確認されることをおすすめします）。
これら、全て大手メーカーですよね。
少し考えてみればわかる話で、家の工事のために、ハウスメーカー・工務店もお金を支払う必要があります。
施主が、「完成時一括で支払い」でよいということは、それまでの費用は、ハウスメーカー・工務店が肩代わりするわけです。
つまり…
現金が手元に豊富で、資金的に体力がないと、肩代わりは不可能
結果として、完成時一括支払いでＯＫなのは、大手ハウスメーカーに限られてくるわけです。
ちなみに、大手ハウスメーカーの方が、「家の坪単価」は高い傾向です。
家に使う素材がそもそも高いのでしょうが、その他にも、上乗せマージンが高い傾向にあるからです。
なので、完成時一括支払いＯＫのハウスメーカーに頼んだ場合、家の総工事費用が高くなってしまう可能性があります。
結果、つなぎ融資の利息額よりも工事費用が高くなる、という可能性もあるので、注意が必要です。
<目次に戻る>
つなぎ融資を使わない方法③ 手元の現金でまかなう
利息をどうしても支払いたくない！という方は、もはやこの方法しかありません。
ただし、この方法は絶対に気をつけなければいけない注意点が。。。
それは、「住宅ローンの借入可能金額が少なくなる」ということ。
ほとんどの銀行は、住宅ローン借入までに自分でまかなった支払い部分は、親族から借りたとしても、住宅ローンの貸し出し金額に含めてくれません。
実際、私たちも住宅ローン借入までに必要なお金を、自分たちの現金でまかなうことを一つの案として考えていました。
そして、各銀行に問い合わせをしたのですが…
じぶん銀行だけが「問題ない」と回答していました（今はどうかわかりません）。他は全て、自分たちでまかなった支払い部分対しては、「貸出不可」との回答。
なので、結局のところ、この方法ができるのは、、、
現金をたくさん持っていて、住宅ローンの借入が少なくても大丈夫な方
このような人たちに、限られる方法となります。
<目次に戻る>
つなぎ融資を使わないとすると、どの方法が現実的なのか？
私たちが思う、多くの人が実行できるつなぎ融資を使わない場合の現実的な方法。それは…
- 「分割融資（分割実行）」に対応した銀行での借入
今は、対面式の銀行の金利も、かなり低くなってきています。
例えば…
- 横浜銀行：０．４４％～
- 三井住友信託銀行：０．４４５％～
- りそな銀行：０．４７％～
ネット銀行の場合、ジャパンネット銀行が０．３８％～、住信ＳＢＩが０．４１％～と、確かに対面式よりは低いです。
が、見て分かるとおり、金利差はわずか。
正直、分割融資（分割実行）で対応した場合、総利息支払額は、少ない、もしくはほぼ同じ可能性が高いです。
これが、分割融資（分割実行）に対応した銀行での借り入れが、つなぎ融資に代わる、現実的な代替案だと考える理由です。
なので、結局のところ、つなぎ融資を使った場合と、分割融資（分割実行）を使った場合で、どちらの条件が良いか、見比べることは重要です。
そして、見比べるためには、色々な銀行へ審査を依頼すること。これが、重要です。
そうはいっても、なかなか時間ないけど…
そんな方は、次の記事の書いてあるサービスが役に立つかもです。
というわけで、以上がつなぎ融資を使わない方法でした！
つなぎ融資の利息は、お金がかかる費用の一つ。なので、しっかり検討していただき、条件の良い住宅ローンを勝ち取って下さいね！