住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】|新築マイホームを建てた共働き子育て夫婦の家ブログ
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住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

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つなぎ融資の利息ってどの程度かかるものなのかしら?

 

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簡単に自分でも計算できるのかな?色々シミュレーションしてみたいな…

 

 

注文住宅で家を建てる場合、「つなぎ融資」は避けて通れない話です。

 

特に、つなぎ融資の金利は高い

 

なので、つなぎ融資の利息額は、しっかりと把握しておくのが重要です。

 

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この記事では、利息費用の計算方法と、いくつか例でシミュレーションをしてみました。

 

 

 

 

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

実は、つなぎ融資の利息計算方法は難しくはありません。

 

次のような計算をすれば、誰でも簡単に利息額を計算できます。

 

  • 借入金額 × 年率金利 × (借入日数 / 365日) = つなぎ融資の利息金額

 

なお、エクセルでも簡単にシミュレーションできるよう、こちらを作成しました。

 

今回この記事では、アプラスでの借入金利を基に(年率2.675%)、3つのパターンで利息計算のシミュレーションをします。

 

今回のシミュレーション例

 

  • 土地決済につなぎ融資が必要な場合
  • 着工金・中間金のためにつなぎ融資が必要な場合
  • 土地決済・着工金・中間金全てでつなぎ融資が必要な場合

 

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それでは、早速見ていきましょう!

 

 

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利息計算シミュレーション① 土地決済に必要な場合

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

 土地購入につなぎ融資が必要

 ハウスメーカーが「完成時一括支払」でOK

 

このような方ですと、このケースに該当します。

 

この場合、利息額は次のとおり計算できます。

 

  • 借入金額1200万 × 年率金利2.675% × (220日 / 365日) = 19.3万円

 

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ちなみに、私たちはこのパターンでした。

 

 

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利息計算シミュレーション② 着工金・中間金が必要な場合

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

 土地をすでに持っている or 手持ち資金で土地を買えた

 着工金・中間金の支払いが必要なハウスメーカー・工務店に頼んだ場合

 

このような方ですと、このケースに該当します。

 

この場合、利息額は次のとおり計算できます。

 

  • 着工金:借入金額600万 × 年率金利2.675% × (190日 / 365日) = 8.4万円 … ①
  • 中間金:借入金額900万 × 年率金利2.675% × (100日 / 365日) = 6.6万円 … ②
  •  ① + ② = 15.0万円

 

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利息計算シミュレーション③ 全てにおいて必要な場合

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

 土地購入につなぎ融資が必要

 着工金・中間金の支払いが必要なハウスメーカー・工務店に頼んだ場合

 

このような方ですと、このケースに該当します。

 

この場合、利息額は次のとおり計算できます。

 

  • 借入金額1200万 × 年率金利2.675% × (220日 / 365日) = 19.3万円
  •  … ①
  • 着工金:借入金額600万 × 年率金利2.675% × (190日 / 365日) = 8.4万円 … ②
  • 中間金:借入金額900万 × 年率金利2.675% × (100日 / 365日) = 6.6万円 … ③
  •  ① + ② + ③ = 34.3万円

 

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利息以外にかかる、つなぎ融資の費用

 

今回このシミュレーションでは利息のみに焦点を当てました。

 

ですが、実際のところ、次の費用もつなぎ融資では発生します。

 

つなぎ融資の付随費用

 

  • 抵当権費用(アプラスの場合は仮登記)
  • 司法書士費用
  • つなぎ融資事務手数料
  • 収入印紙

 

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この中で注意しなければいけないのは、「抵当権」です。

 

詳しくは説明しないのですが、抵当権が「仮設定」かどうかで、費用が大きく違います

 

仮設定であれば、抵当権設定・抹消それぞれ1000円で済みます。

 

が、通常の設定ですと、「借入金額 × 0.4%」が設定費用として発生(抹消費用は1000円で変わらず)。

 

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私たちが使ったアプラスの場合は仮設定でしたが、他については分かりませんので、確認が必要です。

 

 

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つなぎ融資の利息を減らす方法はあまりない

 

ちなみに、利息費用を少しでも減らしたいと思うかもしれないですが…

 

 なかなか良い方法、ありません。

 

  • つなぎ融資の借入日数を少しでも短くできるよう調整する
  • 金利が低い会社に依頼をする(アプラス:2.675% → 東光商事:2.50%)
  • 少しでも、自分たちの手持ち現金でまかなう

 

このくらいでしょうか。

 

ただ、これらで減らそうとしても、そこまで利息は減らないと思います。

 

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分割融資(分割実行)はつなぎ融資の代替案

 

実は、つなぎ融資と別に、「分割融資(分割実行)」という方法があります。

 

「つなぎ融資」と「分割融資(分割実行)」の違いを簡単に説明すると、次のとおりです。

 

  • 分割融資(分割実行):家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンを分割して借り入れることでまかなうこと
  • つなぎ融資:家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンとは別に一時的にお金を借り入れることでまかなうこと

 

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この分割融資(分割実行)の利点は、住宅ローンの金利が適用されること。

 

先ほどの3つ目のシミュレーションを例に計算してみましょう。

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】

 

例えば、住宅ローンの適用金利が0.47%だとしましょう。そうすると…

 

  • 借入金額1200万 × 年率金利0.47% × (220日 / 365日) = 3.4万円
  •  … ①
  • 着工金:借入金額600万 × 年率金利0.47% × (190日 / 365日) = 1.5万円 … ②
  • 中間金:借入金額900万 × 年率金利0.47% × (100日 / 365日) = 1.2万円 … ③
  •  ① + ② + ③ = 6.0万円

 

 

 つなぎ融資の34.3万円から6.0万円に大幅に減りました

 

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分割融資(分割実行)は対面式の銀行で対応可能

 

この分割融資(分割実行)は、メガバンクなどの対面式の銀行で対応してくれます。

 

ですが、対面式の場合注意点が一つあります。

 

  • その銀行の最低金利が適用可能かは、審査が出るまで分からない

 

例えば、先ほどの0.47%というのは、りそな銀行の2020年12月時点の変動金利です。

 

この金利ですが、審査によっては0.50%にもなるし、それ以上の可能性も。

 

住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】
引用元:りそな銀行ホームページ

 

この枠線内の文言にあるとおり、分からないんですよね。

 

そのため、分割融資(分割実行)で対応したい場合は…

 

 複数の審査を受け、条件の良いローンを探すことが重要

 

ただ、仕事に子育てにと、時間のない方も多いはず。

 

そんな方は、次の2つのサービスを使えば、時間短縮できますよ。

 

 

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というわけで、以上が住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法についてでした。

 

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つなぎ融資の利息は、意外とかかるのですが、見逃している方も多いと思います。

 

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是非この記事を活用して、資金シミュレーションに取り入れてくださいね♪