つなぎ融資の利息ってどの程度かかるものなのかしら？
簡単に自分でも計算できるのかな？色々シミュレーションしてみたいな…
注文住宅で家を建てる場合、「つなぎ融資」は避けて通れない話です。
特に、つなぎ融資の金利は高い。
なので、つなぎ融資の利息額は、しっかりと把握しておくのが重要です。
というわけで、この記事では、利息費用の計算方法と、計算のシミュレーションをしました。
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住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法【シミュレーション例あり】
実は、つなぎ融資の利息計算方法は難しくはありません。
次のような計算をすれば、誰でも簡単に利息額を計算できます。
- 借入金額 × 年率金利 × （借入日数 / ３６５日） ＝ つなぎ融資の利息金額
なお、エクセルでも簡単にシミュレーションできるよう、こちらを作成しました。
今回この記事では、アプラスでの借入金利を基に（年率２．６７５％）、３つのパターンで利息計算のシミュレーションをします。
- 土地決済につなぎ融資が必要な場合
- 着工金・中間金のためにつなぎ融資が必要な場合
- 土地決済・着工金・中間金全てでつなぎ融資が必要な場合
それでは、早速見ていきましょう！
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利息計算シミュレーション① 土地決済に必要な場合
土地購入につなぎ融資が必要
ハウスメーカーが「完成時一括支払」でＯＫ
このような方ですと、このケースに該当します。
この場合、利息額は次のとおり計算できます。
- 借入金額１２００万 × 年率金利２．６７５％ × （２２０日 / ３６５日） ＝ １９．３万円
ちなみに、私たちはこのパターンでした。
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利息計算シミュレーション② 着工金・中間金が必要な場合
土地をすでに持っている or 手持ち資金で土地を買えた
着工金・中間金の支払いが必要なハウスメーカー・工務店に頼んだ場合
このような方ですと、このケースに該当します。
この場合、利息額は次のとおり計算できます。
- 着工金：借入金額６００万 × 年率金利２．６７５％ × （１９０日 / ３６５日） ＝ ８．４万円 … ①
- 中間金：借入金額９００万 × 年率金利２．６７５％ × （１００日 / ３６５日） ＝ ６．６万円 … ②
- ① ＋ ② ＝ １５．０万円
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利息計算シミュレーション③ 全てにおいて必要な場合
土地購入につなぎ融資が必要
着工金・中間金の支払いが必要なハウスメーカー・工務店に頼んだ場合
このような方ですと、このケースに該当します。
この場合、利息額は次のとおり計算できます。
- 借入金額１２００万 × 年率金利２．６７５％ × （２２０日 / ３６５日） ＝ １９．３万円 … ①
- 着工金：借入金額６００万 × 年率金利２．６７５％ × （１９０日 / ３６５日） ＝ ８．４万円 … ②
- 中間金：借入金額９００万 × 年率金利２．６７５％ × （１００日 / ３６５日） ＝ ６．６万円 … ③
- ① ＋ ② ＋ ③ ＝ ３４．３万円
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利息以外にかかる、つなぎ融資の費用
今回このシミュレーションでは利息のみに焦点を当てました。
ですが、実際のところ、次の費用もつなぎ融資では発生します。
- 抵当権費用（アプラスの場合は仮登記）
- 司法書士費用
- つなぎ融資事務手数料
- 収入印紙
この中で注意しなければいけないのは、「抵当権」です。
詳しくは説明しないのですが、抵当権が「仮設定」かどうかで、費用が大きく違います。
仮設定であれば、抵当権設定・抹消それぞれ１０００円で済みます。
が、通常の設定ですと、「借入金額 × ０．４％」が設定費用として発生（抹消費用は１０００円で変わらず）。
私たちが使ったアプラスの場合は仮設定でしたが、他については分かりませんので、確認が必要です。
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つなぎ融資の利息を減らす方法はあまりない
ちなみに、利息費用を少しでも減らしたいと思うかもしれないですが…
なかなか良い方法、ありません。
- つなぎ融資の借入日数を少しでも短くできるよう調整する
- 金利が低い会社に依頼をする（アプラス：２．６７５％ → 東光商事：２．５０％）
- 少しでも、自分たちの手持ち現金でまかなう
このくらいでしょうか。
ただ、これらで減らそうとしても、そこまで利息は減らないと思います。
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分割融資（分割実行）はつなぎ融資の代替案
実は、つなぎ融資と別に、「分割融資（分割実行）」という方法があります。
「つなぎ融資」と「分割融資（分割実行）」の違いを簡単に説明すると、次のとおりです。
- 分割融資（分割実行）：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンを分割して借り入れることでまかなうこと
- つなぎ融資：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンとは別に一時的にお金を借り入れることでまかなうこと
この分割融資（分割実行）の利点は、住宅ローンの金利が適用されること。
先ほどの３つ目のシミュレーションを例に計算してみましょう。
例えば、住宅ローンの適用金利が０．４７％だとしましょう。そうすると…
- 借入金額１２００万 × 年率金利０．４７％ × （２２０日 / ３６５日） ＝ ３．４万円 … ①
- 着工金：借入金額６００万 × 年率金利０．４７％ × （１９０日 / ３６５日） ＝ １．５万円 … ②
- 中間金：借入金額９００万 × 年率金利０．４７％ × （１００日 / ３６５日） ＝ １．２万円 … ③
- ① ＋ ② ＋ ③ ＝ ６．０万円
つなぎ融資の３４．３万円から６．０万円に大幅に減りました
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分割融資（分割実行）は対面式の銀行で対応可能
この分割融資（分割実行）は、メガバンクなどの対面式の銀行で対応してくれます。
ですが、対面式の場合注意点が一つあります。
- その銀行の最低金利が適用可能かは、審査が出るまで分からない
例えば、先ほどの０．４７％というのは、りそな銀行の２０２０年１２月時点の変動金利です。
この金利ですが、審査によっては０．５０％にもなるし、それ以上の可能性も。
この枠線内の文言にあるとおり、分からないんですよね。
そのため、分割融資（分割実行）で対応したい場合は…
複数の審査を受け、条件の良いローンを探すことが重要
ただ、仕事に子育てにと、時間のない方も多いはず。
そんな方は、次の記事で紹介しているサービスを使えば、時間短縮に役立つかもです。
というわけで、以上が住宅ローンのつなぎ融資の利息計算方法についてでした。
つなぎ融資の利息は、意外とかかるのですが、見逃している方も多いと思います。
是非この記事を活用して、資金シミュレーションに取り入れてくださいね♪