つなぎ融資の場合、諸費用は融資手数料だけなのかしら？いまいち何があるか理解できないわ…
どのタイミングでつなぎ融資の諸費用は支払えばいいんだろう？
注文住宅で家を建てる時、つなぎ融資は避けて通れない話です。
このつなぎ融資は、利用するにあたり、手数料などの諸費用が発生します。
そこで、つなぎ融資の「諸費用についての詳細」、「それぞれの支払いタイミング」をこの記事でまとめました。
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住宅ローンのつなぎ融資手数料と支払い時期【手数料以外の費用も重要】
実は、つなぎ融資では、融資手数料の他にもいくつか付随費用が発生します。
- 融資手数料
- 司法書士費用
- （仮）抵当権設定費用
- 収入印紙
- 利息
それでは、早速それぞれの費用について説明していきます。
なお、私たちがつなぎ融資を借りたのはアプラス。なので、アプラスをベースに説明します。
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つなぎ融資の費用① 融資手数料
つなぎ融資手数料は、ほとんどが会社・銀行も１０万円（＋消費税）で一律です。
- アプラス：１０万円
- 楽天銀行：１０万円
- 東光商事：１０万円
ちなみに、私たちが借りたときは、アプラスの手数料は５万円。値上がりしてますね…
唯一違うのが、アサックスという、不動産担保ローンの会社。
この会社では、融資金額の０．０％～３．０％としており、審査をしてみないと手数料額は分かりません。
支払いタイミングは、アプラスの場合は…
融資日当日に、融資額から自動的に差し引かれます
つまり、１０００万円借りる場合、当日に振り込まれる金額は、９８９万円（１０００万 － １１万円）です。
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つなぎ融資の費用② 司法書士費用
司法書士は、「登記」に関わる手続きを代行してくれます。
この司法書士には、次の２つの支払いが必要です。
- 手続き代行への報酬
- 登記にかかる付随費用（謄本取得費用・交通費・証明書取得費用等）
つなぎ融資の場合、司法書士への支払いタイミングは、（仮）抵当権設定・抹消の２回です。
ちなみに、抵当権について一言でいうと…
- 万が一債務者（私たち）が返済できない場合のための担保を、法的に設定しておくこと。つなぎ融資の場合は、土地や建物が担保となります。
参考までに、私たちの場合、次のタイミングで司法書士へ支払いました。
土地決済時に現金で直接支払い（約１４万円）
家の引き渡し直前に振込で支払い（約１万円）
設定時の時の支払いが多かった理由は、「土地の登記」も同じ司法書士が対応したから。
というのも、土地決済につなぎ融資が必要な場合、「土地の登記」「抵当権設定」が同時に行われるのです。
- ２つの代行が必要 → 手間がかかる（特に土地の方が手間） → 支払い報酬額が高くなる
このようなサイクルで、報酬額が高くなります。
逆に、抵当権抹消は手間がかからないので、支払い報酬は１万円。
ちなみに、司法書士については、自分で選べるの？
このような疑問を持つ方、多いかもしれません。
ただ、残念ながら…
- ほとんどの方が、「金融機関が指定した司法書士」を使う必要があります
そして、ネット上で書かれている「相場」よりも、報酬額が高いことも多いです。
ようは、癒着みたいなものですね…
まあ、自分たちが知っている司法書士に任せたい気持ちはわかりますけどね。
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つなぎ融資の費用③ 抵当権設定費用
抵当権設定費用は、アプラスの場合、仮登記です。
この「仮登記」というのは、「本登記」のために準備をしておくような登記のこと。
つまり、準備の登記であり、本当の登記ではないので、設定費用も１０００円と安いです。
ちなみに、もしつなぎ融資で本登記が必要な場合は、次の通りとなります。
- 抵当権登記費用 ＝ 借入金額 × ０．４％
例えば、１０００万を借りるとして、本登記が必要だと、４万円が必要になります。
抵当権の抹消時はどちらも変わらず、１０００円です。
仮登記と本登記では、設定時の費用は大きく違います。
アプラスは仮登記ですが、他のつなぎ融資は分からないため、利用する場合は確認されることをおすすめします。
なお、支払いタイミングは、司法書士への報酬と同じでした。
土地決済時に現金で直接支払い（１０００円）
家の引き渡し直前に振込で支払い（１０００円）
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つなぎ融資の費用④ 収入印紙
収入印紙は、金銭消費貸借契約書（つなぎ融資借入のための契約書）を結ぶときに必要になります。
この収入印紙は、借入金額によって変わります。
参考までに、１億円までの早見表は次のとおりです。
| # | 契約金額 | 収入印紙代（円） |
|---|---|---|
| 1 | 1万以上 10万以下 | 200 |
| 2 | 10万超 50万以下 | 400 |
| 3 | 50万超 100万以下 | 1,000 |
| 4 | 100万超 500万以下 | 2,000 |
| 5 | 500万超 1千万以下 | 10,000 |
| 6 | 1千万超 5千万以下 | 20,000 |
| 7 | 5千万超 1億円万以下 | 60,000 |
なお、アプラスの場合は、収入印紙は自分で用意が必要です。
金銭消費貸借契約書が送られてくるので、それに貼って返送するような形です。
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つなぎ融資の費用⑤ 利息
借入をするのですから、利息は当然支払います。
利息については、次の計算式で利息額を計算することが可能です。
- 借入金額 × 年率金利 × （借入日数 / ３６５日） ＝ つなぎ融資の利息金額
より詳細な計算方法やシミュレーションについては、次の記事でまとめています。
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一番大きな費用はつなぎ融資手数料ではなく「利息」
以上が、つなぎ融資を借りる際に必要となる費用です。
色々な費用かかってきますよね…
この５つを金額が大きい順に並べると、次のようになります。
- 利息 ＞＞＞＞ 司法書士報酬（土地の登記も併せての場合） ＞ 融資手数料 ＞ 収入印紙 ＞＞ 抵当権設定費用（仮登記の場合）
このように、費用の中では「利息」がダントツで費用がかかります。
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費用面を考えると「分割融資（分割実行）」の方が安い
最初に、「つなぎ融資」と「分割融資（分割実行）」の違いを簡単に説明すると、次のとおり。
- 分割融資（分割実行）：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンを分割して借り入れることでまかなうこと
- つなぎ融資：家が完成する前の必要なお金を、住宅ローンとは別に一時的にお金を借り入れることでまかなうこと
分割融資（分割実行）がなぜおすすめかというと…
「つなぎ融資」はコスト面で割高だから
一方で、「分割融資（分割実行）」はコスト面では「つなぎ融資」よりも有利な点が多いです。
- 利息が圧倒的に安い（つなぎ融資の金利は２％台後半が普通。分割融資（分割実行）の場合、住宅ローンの変動金利だと０．４％が適用となる）
- 融資手数料が安く済む（つなぎ融資の場合はつなぎ融資手数料＋住宅ローン借入手数料。分割融資（分割実行）の場合は、住宅ローン借入手数料のみ）
- 収入印紙が安く済む（つなぎ融資を借りる場合、つなぎ融資借入と住宅ローン借入に両方必要。分割融資（分割実行）の場合、住宅ろーんの契約のみに収入印紙を使えばよい）
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分割融資（分割実行）は対面式の銀行で対応可能
この分割融資（分割実行）は、メガバンクなどの対面式の銀行で対応してくれます。
ですが、対面式の場合注意点が一つあります。
- 銀行の審査基準には違いがあり、審査結果にムラがある
つまり、審査結果によっては、納得いく金利・借入可能額ではない可能性があります。
そのため、分割融資（分割実行）で対応したい場合は…
複数の審査を受け、条件の良いローンを探すことが重要
ただ、仕事に子育てにと、時間のない方も多いですよね。
そんな方は、次の記事で紹介しているサービスを使えば、時間短縮に役立つかもしれません。
というわけで、以上が住宅ローンのつなぎ融資費用と支払い時期についてでした！
実は、このようにつなぎ融資では様々な費用がかかってきます。
参考にしていただき、ご自身の資金計画に取り入れてみてくださいね♪