住宅購入の諸費用内訳はそれぞれいくら？【計算シミュレーション例あり】

実際にかかった費用は以下の記事の中で掲載していますが、諸費用についてはかなりの項目に！

注文住宅で家を建てる：私たちの費用内訳を大公開！【実例として最適】

注文住宅で家を建てる時、「実際の費用」は誰でも気になるもの。この記事では、実例として、私達が実際に払った費用内訳を公開しました。家を建てる際のプラン作成に参考に.....

ということで、今回この記事では、次の2つのことを記事にしています。

なお、私たちの場合は、土地を購入して、注文住宅を建てています。

よって、ここで書かれているのは、このケースでの諸費用についてであり、マンションや建売などについてはまた少し違うので、ご容赦下さい！

ただ、マンションや建売でも、少し内容が違うだけですので、以下を見ていただくと、どういったものが発生するのかは大体把握できますよ。

住宅購入の諸費用内訳はそれぞれいくら？【計算シミュレーション例あり】

総費用に関する記事でも書いた通り、諸費用の一覧は下のとおりです。

これらについては、住宅ローンの一部として借りれるとしているところもありますが、大抵の方は現金を用意するものです。

で、右側の金額は私たちが支払った相手先や金額について。

私たちの場合、土地から購入していますので、大きく分けると４つの支払いがあります。

の４つを支払っていることになります。

ここからは、それぞれの項目についてどのような費用なのかを説明していきます。

諸費用内訳その①　土地売買とつなぎ融資時に支払うもの

この2つについては支払いタイミングが被るので、併せてみておくとよいと思います。＃１から１２の部分です。

まず、これらに係る諸費用を支払うタイミングは２つ。

　土地の売買契約締結日

　土地の引き渡し日（つなぎ融資実行日）

で、もっぱらほとんどの費用の支払いが土地の引き渡しになるわけで、以下がそれぞれの詳細になってます。

土地の売買契約締結日

土地の引き渡し日（つなぎ融資実行日）

それでは、これらの項目について一つ一つ見ていきます。

不動産仲介手数料

土地やマンション、戸建てなどについて、不動産仲介会社に仲介してもらった場日は、仲介手数料が発生します。

これは、売主・買主双方それぞれ不動産仲介会社に支払うものです。

で、この仲介手数料については、上限が法律で定められています。その計算ロジックが、これ。

これは税抜の計算なので、これに消費税が10%追加でかかります。

ただ、上限とは言っているものの、

大抵の不動産仲介会社はこの上限の手数料を請求してきます。

たまに弱小不動産会社などが

「1.5%で仲介手数料やってます！」

みたいな感じではサイトに載せてることがありますが、この方が稀。

大手の場合は、特に融通が利きません。まあ当たり前です、どこもお金は欲しいですからね。

「不動産業界の慣例」

というやつですね。

で、計算の例を言うと、4,000万円の土地を仲介してもらった場合は、

（4,000万円 × 3.0% + 6万円）× 消費税 10% = 138.6万円

という計算になります。

この支払いについては、2回に分けて払うことが慣例のようです。

この割合については不動産仲介会社によって異なるのかもしれませんが、私たちの時は半々ずつ（50:50）でした。

収入印紙

収入印紙は、契約書を締結する際に必要になってきます。

これは、住宅ローンでの金貸借消費契約でも必要になってくるもの。

いくら収入印紙を使わなければいけないか、というのも、法律に基づいています。

こちらが、その区分け。

1億以上のものは、自分で調べてください（笑）

これは、自分で用意する必要があるというよりも、不動産仲介会社が用意しておいてくれるので、その分を不動産仲介会社に支払いを行うことになります。

振込手数料

契約締結時の支払というのは、現金が慣例。

一方で、実際の土地の引き渡し時には大きなお金が動きますし、つなぎ融資の借り入れを使って支払ったりするので、銀行振り込みで対応することになります。

基本は当日に銀行に直接向かって、お金を窓口で振り込むことになります。

固定資産税精算

固定資産税清算金というのは、2019年の固定資産税について、私たちが本来支払わなければいけない部分を、前所有者に支払います。

私たちの場合、5月30日-12月31日に相当する部分でした。

というのも、固定資産税というのは、年初に所有権を持っている人が一括して行わなければならないそう。

2019年1月1日時点では、売主様が所有者なので、売主様が一括で支払い。

その結果、私たちが本来支払わなければいけない固定資産税を、売主様に返金するというわけです。

ちなみに、小規模宅地の特例、一般住宅用地の特例と言って家が建っている場合は固定資産税が軽減されます。

しかしながら、今回の場合は更地になっていたためこの減額が利かず、多めに固定資産を払うことになりました。

所有権移転登記費用

これは登録免許税とも呼ばれるもので、不動産売買時、所有権の移転を登記するために必ず必要になるもの。

こちらは土地と建物で若干率が異なるのですが、土地の場合はこんな感じの区分けに。

引用元：　国税庁ホームページ

ここにある不動産の価額、というのは、固定資産税評価額のことを言います。

この固定資産税評価額というのは、固定資産税の計算の算出の基になる数値のことで、毎年1回（5月頃）、1月1日時点の所有者に対して市区町村から送られてきます。

ここでは売買となりますので一番上にある税率が適用されますが、令和3年3月末までは軽減税率が適用となりますので、15/1000（ようは1.5%です）が適用される税率となります。

抵当権設定費用（仮登記）

住宅ローンで金融機関からお金を借りる際、万が一なにかあったときのリスク回避のために、銀行は土地・家に対して抵当権を設定します。

で、この抵当権についても登記する必要があり、これに対しても税金がかかってきます。

これは次の計算式になっています。

　借入金額　×　税率

この税率というのは、

ただ、つなぎ融資の場合は一時的なものですし、すぐに返済が完了する。

なので、アプラスの場合は、費用が安い仮設定による設定となっているようです。

この場合だと1登記当たり1,000円で、上の税率で支払うよりも安いです。

この辺の詳しい意味や説明については他のサイトでも色々と出ていますので、もう少し知りたい方は見てみるとよろしいかとしれません。

で、上に書いた抵当権の設定登記の特例に該当する場合というのはどういう場合かと言いますと、次の３つの要件を満たすもの。

賃貸併用住宅の場合、「①に該当しないんじゃ？」と思うかもしれませんが、これは、正直、場合によります。

この辺りは、建物表題登記とも関係してくるので、正直どう転ぶかというのは分かりません。

分け目は賃貸部分の割合。住宅ローンが賃貸併用住宅で借りれるかいなか、のポイントと似ています。

私たちの家の場合は賃貸部分の比率が高くないこともあり、自己居住用の扱いとなりました。

そして、つなぎ融資・分割融資を受けるうえで、抵当権設定で気を付けた方がいいことがあります。

ちなみに、つなぎ融資と分割融資の違いについてはの記事で書いています。

住宅ローンのつなぎ融資と分割融資（分割実行）を比較【違いは費用】

注文住宅では、「つなぎ融資」や「分割融資（分割実行）」は避けて通れない話。ですが、良い情報が出てこない…というわけで、この記事ではこれらを比較し、違いを説明。こ.....

アプラスの場合は仮設定で対応してもらいましたが、他の場合、この仮設定は認められない、というケースが多々あるようです。

ちなみに、私たちはもう一つ別の銀行（これはネット銀行ではなく、対面式の銀行）での住宅ローン融資を考えていました。

そして、この銀行で分割融資を受けるには、仮設定は不可で、分割融資の段階で、抵当権設定が必要と言われました。

「何が問題？」と思うかもしれませんが、上の抵当権の設定登記の特例というのは、

「家が建ってからの話」

なんです。

これは、条件②の新築又は取得後1年以内に登記されたもの、という部分を見ててもらうとわかります。

この登記、というのは建物表題登記のことで、この建物表題登記自体は家が完成しないと（と言ってもみんなちょっとフライングして登記してますけどね）できないものなんです。

ようは、土地や着工金などで分割融資を受ける部分には、抵当権設定が必要な場合、軽減税率が適用されない（1/1000ではなく、4/1000が適用となる）んです。

その他もろもろの土地売買・抵当権設定に関する費用

　確認及び直前謄本

　完了後謄本

　有効証明請求費用

これらは、登記するために必要な経費です。

そして、司法書士報酬。

これは、相場大体8万から10万とかどこのサイトでも言われていますが、ここでかかった報酬は、約14万。

自分で司法書士を選べるのであれば、この費用減らすことできるかもしれません。

しかしながら、大体住宅ローンの場合は、司法書士を自分で選ぶことができません。

金融機関指定の司法書士法人が対応するためです。

一旦別の司法書士法人から見積もり取って、それを金融機関に見せて…

とすれば、安い司法書士法人を割り当ててもらえる可能性はあるかもしれません。が、私たちの場合はそんな時間もなくこの費用となりました。

では、次につなぎ融資抵当権抹消と、住宅ローン実行時の諸費用を見てみます。

この2つも支払いタイミングは同時期なので、併せてみたいと思います。

諸費用内訳その②　つなぎ融資抹消時と住宅ローン借り入れ時に支払うもの

まず、次の３つについては、それぞれから請求書が届くので、その期日に応じて支払いをすることになります。

私たちの支払いの流れを見てみると、大体住宅ローンの借り入れタイミングの1週間前に支払っています。

そして、つなぎ融資の借入利息の住宅ローンの借入手数料については、住宅ローン借入時（＝つなぎ融資の返済日かつ、家の竣工時の支払い日です）に、同時に支払います。

そして、それぞれの内容について見ていくと、こんな感じのものが諸費用としてかかっています。

つなぎ融資利息・住宅ローン手数料等

#1のつなぎ融資の借入利息は、つなぎ融資を借り日数によって変わってきます。

例えば、3,000万円を180日借りたとして、金利がアプラスの年利2.675%だったと仮定するとこんな感じ。

借入金額3,000万円　×　借入日数180日/365日　×　年利2.675%　＝　39.6万円

で#2の事務手数料ですが、これは住宅ローンを借りる時にかかる手数料です。

銀行によっては、事務手数料ではなく、保証料として受け取っているところも。

借入金額の2.0%＋消費税としてしているところが多いようです。

通常は住宅ローンを借り入れる時にこの費用は払います。

ただ、銀行によっては、借入金利を0.1%程度上乗せすることで、初回に支払わなくていいようにしているところもあります。

そして、#3の収入印紙については上の方で記載したとおり、借入金額によって貼る印紙の額が変わってきます。

つなぎ融資抹消登記関連

つなぎ融資で抵当権の仮登記を行っているので、住宅ローンの借入時に、これを抹消する必要があります。

設定の方で司法書士報酬を払っているのですが、抹消するときにも司法書士に報酬を支払う必要があります。

ただ、この報酬は大したことやっていないのでそこまでかからず、1万円程度。

で、抹消登記自体の税金は、1,000円で、仮登記の設定の際と同じ費用になります。

プラス、事後謄本ということで、私たちはは費用がかかりました。

抵当権設定・家の登記関連

#1の抵当権設定登記については、上の方で説明したとおり、通常は借入金額に対して、1/1000（0.1%）の税金がかかります。

ただ、賃貸併用住宅の場合は注意が必要で、この軽減税率である1/1000を使えず、4/1000になる可能性があります。

全ては、建物表題登記の内容次第です。

#2の所有権保存登記、というのは建物（家）に対する登記です。

以下でいう建物表題登記、というのは、新しく建物が建った時に、どんな建物なのか、誰が持っているものなのかなどを示すするのが主な趣旨。

そして、保存登記は、第三者に対して所有権を主張できるようにするための登記。

で、この保存登記にあたっても勿論、税金がかかります。

基本の計算式は、

不動産の価額　×　税率　4/1000 （0.4%）　＝　税額

土地の計算と基本構図は一緒ですね。

で、この率についても軽減税率があります。

それは抵当権設定時の特例と同じく、以下３条件。

この条件を満たす場合は、1.5/1000（0.15％）で計算できます。

そして、

　新築の家の不動産価額って一体いくら？

と思ったと思いますが、これは、それぞれの都道府県によって定められています。

ちなみに、東京のものは、こちら。

引用元：東京法務局ホームページ

居宅というのは、自分たちが住むための家のことで、共同住宅というのはアパートのような形態ですね。

例えば、木造の100㎡の居宅を建てたとすると、

100㎡　×　95,000　×　1.5/1000　＝　14,250円

となります。

この計算から、抵当権設定費用や、土地の所有権移転登記に比べると、税金が低いことがわかります。

そして、#4から#8は、これらの登記をするために必要な書類や経費。

そして、#9は報酬となります。この相場も大体8万から10万程度のようです。

建物表題登記：　土地家屋調査士への支払

建物表題登記、というのは、新しく建物が建った時に、どんな建物なのか、誰が持っているものなのかなどを示した登記のこと。

この登記は、建物が完成した日から、1カ月以内に行う必要があります。

この建物表題登記というのは、土地家屋調査士が対応することになるのですが、実は自分でもやろうと思えばできます。

ですが、住宅ローンが絡んできますと、この辺りもハウスメーカーや銀行から「お願いだからやめて下さい」と言われます。

私たちも自分たちでやると言ったら、言われました。やんわりとした言い方でしたけどね。

なぜなら、建物表題登記が完了しないと、所有権保存登記ができないから。

そして、所有権保存登記できないと、住宅ローンで借入できないから。

万が一自分たちで対応して不備があり、スケジュール通りにことが運ばない、となるとお互いに困るのです。

で、自分でやれば勿論費用はかからないのですが、土地家屋調査士に頼むと大体相場は10万円前後とのこと。

私たちの場合は、9.5万円なので、相場でした。

ちなみに、私たちの場合は賃貸併用住宅で、ちょっと複雑でした。かつこれ自分でやるとなると時間もかかるので、最終的には依頼してよかったと思っています。

不諸費用の一つである不動産取得税は、多くの人はかからないと思う

土地や建物を取得した時には、税金がかかります。これを不動産取得税と言います。

なんでも税金、税金ですよね。。。

ただ、これも軽減制度がありまして、大きな土地や建物でない限り、取得税はかからないです。

私たちの場合は、賃貸併用住宅でしたので、賃貸部分については取得税がかかりました。

この通知が来たのが、家を建てて住み始めてから４～５か月後でした。

東京ですと、東京主税局のホームページに、軽減制度について記載されています。

で、まず基本的な税金の計算方法なのですが、こちらです。

①　取得した不動産の価格（課税標準）　×　②　税率　＝　③　不動産取得税

取得した不動産の価格（課税標準）＝　固定資産税評価額

税率

軽減制度についてそれぞれ解説

次に、まず土地の軽減制度について。

満たす条件については確認いただくとして（大抵の人は満たします）、下のいずれかの大きい額を、上の③の額から引くことができます。

で、注意書きとして、下のものが記載されています。

　宅地や宅地比準土地の場合は、固定資産評価額に１／２を乗じた後の価格とします。

➡　つまり、住宅の場合は1/2で計算します

　当該住宅の当初税額が減額額未満の場合はその額を限度とします。

➡　これは、不動産取得税　＜　減額分になった場合は、取得税は０ですよ、ということです。

これ、非常にわかりにくいので例を挙げて説明します。

例えば、土地100㎡に、120㎡の家を建てたとします。

で、その㎡当たりの固定資産税評価額が、20万円だっとしします。

そうすると、

本来支払うべき不動産取得税：　100㎡　×　20万円　×　3%　＝　60万円

減額分：　20万円　×　120㎡　×　2　×　3%　×　1/2　＝　72万円

と、それぞれ計算されるわけです。で72万円と4万5千円は勿論72万円の方が大きいので、こちらが減額される額になります。

結果、　不動産取得税　－　減額分　＜　０　となりますので、取得税はかからない、という結論になります。

そして、もう一つ建物の方の軽減制度について。

建物については、床面積が50㎡以上240㎡以下の建物が対象になります。

この枠内に該当する場合、計算にあたり、1,200万円が建物の固定資産評価額から減額されることになります。

例えば、建物の固定資産税評価額が1,000万円の場合は、

（固定資産税評価額　1,000万円　-　軽減措置　1,200万円）　×　３％　＜　０

となり、この場合も不動産取得税は払わなくてよくなります。

以上、かなり長くなってしまったのですが、これらが家づくりに関わってくる諸費用です。

土地から購入して家を建てる場合は大体このような形の費用がかかってきます。

実際の金額を使ってシミュレーションしてみましょう！

最後に、これらが例を使って諸費用の計算をしてみます。

まず、計算の前提がこちら。

そして、これに基づくと、以下のような形で計算され、諸費用の合計額は372.5万円、となります。

このように、諸費用については色々と項目があり厄介です。

ですが、こうやって理解していけば、契約前の段階でどの程度費用が発生するのかは自分で計算することができます。

お金の部分は非常に大事ですし、諸費用も結構な割合を占めます。

そのため、このような計算して、資金繰りに問題がないか確認されることをおすすめします。

と、以上が諸費用についてのお話でした！！