住宅ローンを借りる時って、返済比率だけを見ればいいのかしら…？
返済比率以外にも色々費用ってかかるんじゃないのかな…どんなものがあるんだろう？
マイホームの購入は、人生にとって大きなお買い物。
それであるが故に、ほとんどの人が住宅ローンを使い、家を購入をします。
その中で、気になるのが、これ。
どれくらいの住宅ローンを借りるのが良いのだろう…？
そして、こうした疑問の解消するための一つの指標が、「返済比率」。
住宅ローンにおいて「返済比率」とは、次の割合のことを言います。
- 年間返済額（元本＋利息） ÷ 額面年収（税引き前年収） ＝ 返済比率
実はこの「返済比率」以外にも、家を買うと地味に毎年かかる費用があります。
そこで、今回はこの「返済比率」以外の押さえておくべき費用について記事にしました。
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住宅ローンでの返済比率の計算に入らない費用【地味にインパクトあり】
返済比率は、返済にかかる費用の比率のため、次のような費用は計算に含まれていません。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 管理費
- 修繕費積立
ですが、これらは年間で考えると、結構な費用負担に…
なので、これらも考えた上で返済計画を立てないと、後で困ったことになります。
それでは、一つ一つ細かく見ていきたいと思います。
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計算に入らない費用① 固定資産税・都市計画税
賃貸の場合、借りているだけなので、固定資産税は払う必要はありません。
が、家を持つと、自分のものなので、固定資産税を払う必要が…
固定資産税・都市計画税は家自体と、土地にそれぞれかかってきます。
具体的には、次のような計算をします。
- 固定資産税 ＝ 固定資産評価額 × １．４％
- 都市計画税 ＝ 固定資産評価額 × ０．３％
この「固定資産評価額」は、建物、土地で計算方法が違います。
「建物」は市区町村の職員が家屋調査をして決定
「土地」は３年毎に市区町村が実勢価格（時価）を基に決定
なお、居住用の家の場合は、家、土地共に固定資産税の軽減措置を受けることができます。
固定資産税は納税通知書が毎年４月～６月の間に送られてきて、納付期限までに支払が必要です。
支払いタイミングは、「年一括」と「分割（四半期毎）」の２パターンから選択可能。
参考までに、私たちの家にかかる固定資産税評価額は約９００万円（約１１２㎡）でした。
簡易的に計算すると、「１㎡当たり８万円」ということになります。
結果として、家の固定資産税・都市計画税は「約９００万 × １．７％ × １/２（軽減措置） ＝ 約８万円」を２０２０年は支払っています。
家に対する軽減措置を簡単に説明すると、「１２０㎡までの部分は、固定資産税が１/２になる」というルールです。
- 長期優良住宅：５年間
- 長期優良住宅以外：３年間
この期間が、家の軽減措置が適用される期間となります。
つまり、この期間を過ぎると、２０２０年の倍の税金を払う必要が出てくるということですね…
もちろん、家の価値は年々下がっていくので、単純に倍の支払いというわけではありませんが…
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計算に入らない費用② 火災保険・地震保険
火災保険や地震保険というは、家を購入した際に、一括して数年分を支払うことが多いと思います。
私たちの場合は、火災保険は１０年一括支払い、そして、地震保険は５年一括支払いでした。
そして、合計で約３０万円の支払い（地震保険はうち９万円）をしています。
つまり、地震保険は５年毎、火災保険は１０年毎に大きな支払いが必要になります。
なお、我が家のこの費用で考えると、年平均で約４万円を支払っていることになります。
ちなみに、火災保険や地震保険というのは、様々な要因で、支払額は全然違います。
- 保険金額をいくらにするか
- 家の構造はどうなっているか（木造？鉄骨？耐震等級は？など）
- どこの保険会社を選ぶか？（大手は割高傾向）
- その他のオプションをどこまで入れるか
正直、この火災保険・地震保険って、素人からすると、分かりにくいんですよね。
というわけで、私たちは一括比較を利用して、各会社から見積もりを取ってもらいました。
その後、代理店の担当からメリット・デメリットなどを説明してもらい、最終的に「楽天損保」に決めました。
火災保険・地震保険の一括比較は、自分で調べる手間も省けるので、良いサービスだと思います。
- インズウェブ
（ＳＢＩホールディングスが運営する比較サービス）
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計算に入らない費用③ 管理費（マンションの場合）
マンションの場合、戸建てとは違い、「管理費」が毎月発生します。
管理費は、マンションの規模感や、設備の充実度によって、額が異なります。
例えば、三井不動産のパークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワーでは、管理費は「月額 8,180円～14,910円」。
もう一つ例を出すと、住友不動産のベイサイドタワー晴海では、管理費は「月額22,415円～30,665円」と高額です。
パークシティは一般的なマンションです。
が、ベイサイドタワーは、タワマンでゴージャス、かつコンシェルジュサービスなどがついたマンション。
そのため、このように管理費に大きく違ってくるわけです。
ただ、月額８０００円でも、年間では約１０万円がかかり、結構な出費になります。
永遠と管理費は払う必要があるので、長い目で見ると、結構な費用ですよね。。。
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計算に入らない費用④ 修繕積立費
修繕費は、戸建てもマンションも、積み立てておく必要があります。
ただ、戸建てとマンションの違いがあります。
「自発的に積み立てられる」か「強制的に引かれるか」
戸建ての場合、修繕費が発生し始めるのは、大体１０年経った位から。
そして、家の修繕費は、家の使っている素材や耐久性によって、全然違います。
平均的には１０年後に１００万程度かかるといわれています。なので、毎月１万円程度の積立位でしょうか。
一方、マンションの場合は、管理費と同様、毎月支払う積立金があらかじめ決められています。
例えば、先ほどの三井不動産のパークシティ柏の葉キャンパス サウスマークタワーでは、修繕積立金は「月額 5,530円～10,080円」。
そして、入居時に、修繕積立基金として、一括 553,000円～1,008,000円の支払いが必要です。
もう一つ例である住友不動産のベイサイドタワー晴海では、修繕積立金は「月額5,090円 ～ 7,080円」。
そして、入居時に、修繕積立基金として、一括 305,600円 ～ 425,100円の支払いが必要です。
このように、年間６万円から１０万円程修繕積立費が必要となります。
これも地味にお金かかりますね…
というわわけで、以上４つが、返済比率に含まれない主な費用なのですが…
この４つだけで、毎年３０万～４０万の支出増となります
この費用を見ずに返済比率だけを見てしまうと、「こんなはずじゃなかった…」となる可能性が大きいです。
結局、余裕を持った返済比率での借入というのは、やはり大事だと思います。
そうした点からも、自分にとって金利の条件の良い住宅ローンを借りることは重要。
そして、次の記事でまとめたサービスは、時間短縮にもなり、条件の良い住宅ローンを探す上でも良いサービスです。
というわけで、以上が返済比率に含まれていない費用のまとめでした。
余裕の持った返済計画の参考になると嬉しいです♪
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