土地探し・ハウスメーカーの複数比較・決定【家を建てるためにしたコト①】

家を建てるためにしたコト①　土地探し

私達の場合はまず、インターネットで調べることにしました。

使ったサイトはメジャーどころの、スーモ、ホームズ、アットホームの３つ。

今考えるとスーモだけで十分ですけどね。

仲介会社からすると、不動産仲介プラットフォームの中で、スーモが最強です。

どこかに最低１個、と考えたらスーモにどの仲介会社も載せます。

更に、大手は全てのプラットフォームに載せています。

なので、結果としてスーモだけ見ていればよい、という判断になります。

そして、この調べたときに、運よく「この土地いいかも」と思う場所が２つ見つかりました。

運よく、というのは、土地探しは運の要素が非常に大きいと本当に思います。特に条件が狭ければ狭い程です。

というのも、土地の掲載情報については今でも毎日チェックしていますが、自分の希望に合ったもの（土地の大きさ、価格、条件等）は全くと言っていい程、出てきません。

アフターコロナはどうなるかわかりませんが、それまでは土地の価格も結構な割合で高くなっていってましたから。。。

この2件はそれぞれ違う仲介会社でした。そのため、それぞれの不動産会社に問い合わせを行い、直接訪問。これが、12月中旬です。

土地の立地や大きさ、予算など不動産仲介会社に伝えておくと、当日訪問した際に、それ以外に条件が合いそうな土地についても調べておいてくれます。

家を建てるために考えていた土地のコト

私たちがいいな、と思った２つは、どちらも角地でした。

当時の私たちにとって大事だったのは、どの程度の延べ床面積を確保できるか、ということでした。

私たちが探していた土地の用途地域は、１種低層か、１種住居。建ぺい率 60% 容積率 150%/200%がほとんどです。

ただし、前面道路幅が4.0m未満の土地がほとんどであり（東京の２３区の人気の地区であれば、大体は同じかと…）、１種住居の場合も建ぺい率は最大160%である土地がほとんどです。

かつ、斜線規制（北側斜線・道路斜線）も加わると、土地の要件によってはこの容積率をＭＡＸで活かすことができません。

つまり、私たちが重視していたのは、土地の価格の割に、容積率や建ぺい率を最大限活用でき、自分達の要望を叶えることができそうな土地、ということでした。この２つは条件に当てはまりそうだったのです。

家を建てるためにこの時点で考えていた家の要望やお金のこと

私たちが土地やお金について考えていたことは２つ。

　100㎡以上の家を建てることができ、賃貸併用住宅ができる土地

　諸費用以外は、フルローンで借りられる範囲（かつ返済に困らない）で買うことのできる土地・建物

100㎡の根拠は、自分達の住む部分は80㎡、賃貸には20㎡は最低確保したいと思ったからです。

というのは、80㎡あればその時点では広さ的には十分、かつ、20㎡　-　 30　㎡の賃貸は、東京では単身者に結構な割合で需要があるから。

またフルローンにしたかったのは、手元の現金をできる限り残しておきたいと考えたためです。

現在の金利は非常に安いですし、住宅ローン減税も10年間は適用できるので、この方法が良いと考えています。

家を建てるためにしたコト②　仲介会社への訪問、土地の見学へ

どこの不動産会社もそうですが、訪問すると、私たちのこと自身について色々聞かれます。

特に、年収や頭金をいくら出せるのか、という点は必ず聞かれました。

まあ、当たり前の話ですが、冷やかし客かどうかというのは彼等にとって重要ですからね。

そして、いくつか希望した土地とは別にも、案件を紹介してくれます。

ただ、ここで気づいたのですが、

紹介された土地は、全てスーモに載っていたもの

でした。

この点について仲介会社に確認しましたが、土地については、今はほとんどがスーモなどに載っている、との返答でした。

これは、東京だけの場合かもしれませんので、何とも言えませんが…

ちなみに、賃貸併用住宅を希望、ということを伝えていたので、中古の賃貸併用住宅もいくつか紹介してくれました。

これらは不思議とネットに載っていないようなものばかり。

特に仲介会社は何も言わなかったですが、その場所に住んでいるか、住んでいないかの違いのような気がします。

その場所に住んでいる場合：ネットを使わない人が一定数いる

その場所に住んでいない場合：ネットを使う人がほとんど

住んでいなければ早く売りたいですし、住んでいれば周りにばれたくないと思うのではと推察しています。

この辺りについての考察は別途、行いたいと思います。

そして、実際土地の条件を見ること、知ることは非常に重要です。

　周辺環境（周りの住環境はどうなっているか、スーパーやコンビニとの距離はどれくらいか）

　隣の家との距離や窓の位置

　電柱・電線の位置

　駅からの距離etc…

この辺りをしっかり自分の目で見て、歩いてみて住むにはいい環境かどうか判断しました。

家を建てるためにしたコト③　建物の間取り作成・概算費用の算出、住宅ローンの仮審査

ここで、土地についてある程度気に入ったので、次にハウスメーカーにどの程度の広さ・大きさの家を建てることができるのか確認してもらうことになりました。

また、概算費用についてもこの時点でも一旦仮のものを出してもらいます。

なぜなら、土地購入の場合は、この時点で住宅ローンの仮審査を行う必要があるからです。

この時に使うハウスメーカー・工務店は、

　不動産経由で紹介してもらう方法

　自分で探して依頼する方法

どちらでも大丈夫です。

私は２つの土地でプランを考えましたので、両方のパターンを試しました。

結果としては、不動産会社に紹介してもらったハウスメーカーに一旦間取りを作成してもらう方が、スムーズに進むと感じました。

仲介会社紹介のハウスメーカー２社は、2・3日で第一案を仕上げてきました。

１社の最初の案がこんな感じですが、間取りに関して言うと２社とも似たり寄ったりでした。

一方、直接依頼をしたハウスメーカーの場合は2週間。。やる気がなくてびっくりでした。

なお、土地から購入する場合は、

という流れがベストだと思います。

なお、この際の概算見積は、建築費を多めに金額を算出してもらう（ふかすと言います）ことが重要です。これは、

自分達が借りることのできる住宅ローンのＭＡＸを知るため

追加費用が何かと発生することが多いので、借入額に余裕を持たせておくため

です。

ただ、まともなハウスメーカーであれば、モラル上、ありもしない金額を上乗せして概算見積を出す、ということはしてくれません。

では、一体どのように概算費用を出していくかというと、ハウスメーカー値引き前の見積金額を使うようにすることです。

この時点で、１つの土地は金額的にも、間取り的にもアウトだということがわかり、断念。

結果として、もう１つ（今住んでいる場所です）について話を進めることとなりました。

住宅ローンについては、まずは仮審査があります。

不動産仲介会社は、基本的に金融機関との提携ローンがあります。

なので、私たちの場合も、不動産仲介会社経由で一旦は住宅ローンの仮審査申し込みを行いました。

仮審査の結果は、早いところで２－３日、遅いところは１週間程度で出てきました。

ただ、これは金融機関にもよりますし、時期によっても違いますので、注意が必要です。

現に、消費増税前後でネット銀行に審査を申し込みましたが、時間がかなりかかりました。

家を建てるために必要な住宅ローン仮承認の結果

この時点で行ったのは２行。

みずほ銀行

三井住友信託銀行

ここで厳しく感じたのは、借入可能額と金利です。結果については、こんな感じでした。

ちなみに、2019年前半の変動金利について、全銀行で一番低い金利は0.447%でした（住信SBIネット銀行）。

なお、変動金利か固定金利かというのは本審査の時まで選べます。

つまり、満額借りるには少し高い金利を支払う必要がある。

低めの金利を借りるには、一部自己資金を投入する必要がある。

というのが2019年1月時点の状況でした。

ちなみに、最終的には、これらの銀行で借入を行っていません。

別の銀行で、バランスの取れた良い条件で住宅ローンを借り入れることができました。

では、なぜ、この時点で一番良い条件をどこからも引き出せなかったのか。

家を建てるために必要な住宅ローンの仮承認結果がふるわなかった要因

銀行というのは、リスクを嫌う職種ですので、要因を与えるとすれば３点。

住宅ローンの仮承認結果がふるわなかった要因①　勤続年数

まず、勤続年数です。

勤続年数の目安は、３年たっているか、たっていないかです。

３年たっていないと、色々条件面で不利になりますし、色々資料も提出させられます(職務経歴書など)。３年経てば、何も提出する必要がありません。

私がまずかったのは、当時いる会社（今もいます）に移ってから、３年に少し足りなかったこと、

そして、その前の会社の勤続年数が２年少しであったこと。

これが審査に影響を与えたのだと思っています。

転職自体ポジティブで、年収も毎年平均で10%以上上げてきているのですが、年収が上がっていくことは銀行にとって重要ではないようです。

住宅ローンの仮承認結果がふるわなかった要因②　借入希望額

次に、借入希望額です。東京２３区内で土地を買って、家を建てて…となると、それなりの額になります。

更に言うと、金額については土地も建物も値引き交渉前の価格。ましましの価格で希望しています。

ようは、銀行が算出する土地と建物の評価額と借入希望額との間に、差があったと考えられます。

住宅ローンの仮承認結果がふるわなかった要因③　資産額

最後に、資産額。ネット銀行の場合は資産額の開示はないのですが、一般的な金融機関の場合、どの程度資産（現金や株、親からの支援があるか等）を持っているか記入します。

その際、私たちはあまり資産について知られなくない、ということで、持っているものよりもかなり低い額を記入してしまいました。

これが、「年収の割に、貯金等が少ない。浪費家ではないか」と思われてしまった原因かもしれないです。

後日知ることになるのですが、住宅ローンを担当している知人によると、

「住宅ローンに記載する内容は、全て評価対象になる。嘘は書いてはいけないが、大きく見せて、審査担当を安心させる必要が絶対必要」

「ＡＩを使って最初の審査をやっている銀行もある。ＡＩはあくまで基準以下か、以上かでしか判断しない。そのため、低く書くと不利になることがある」

という話だそうです。

ちなみに、銀行は絶対に審査に何が影響しているのか教えてくれませんので、この辺りはあくまで推察と考えていただければと思います。

また、１回仮審査を受けてしまうと、審査の記録が残ってしまい、当面は資産額等も修正できなくなってしまうようなので、この辺りは慎重に対応すべきだと思いました。

家を建てるためにしたコト④　ハウスメーカーへ間取りの詳細の要望反映を依頼

住宅ローンについては上のような結果でしたが、許容できる範囲でしたので、家の間取りや仕様についての要望をハウスメーカーに伝え、プランの修正をしてもらいました。

最初出てきた案はこちらですが、これだと居住スペースが狭い。。

実際にこのプランを見た後に、私の方でもつたない絵を書き、こんな感じにしてくれ、と頼みました。1階部分の案です。

契約後にマイホームデザイナーという、素晴らしいソフトについて知るのですが、この時点でこのソフト使ってればもっと細かく指示できたのにな…と思います。

3Dマイホームデザイナーはおすすめの間取りシミュレーションアプリ！注文住宅の救世主です♪

50枚以上にも及ぶ写真と、実際の操作の動画を使い、おすすめの間取りシミュレーションアプリの「3Dマイホームデザイナー」を、実例を基にご紹介しています。注文住宅の.....

ただ、この時点では少なくとも、賃貸併用住宅として家を建てることができ、また「絶対これはやりたい」という希望については叶えることができそうだ、というようなことは分かりました。

家を建てるためにしたコト⑤　売主と土地価格の交渉へ

住宅ローンはこのような結果でしたが、借入は可能だったのと、賃貸併用住宅も建てられそうだったので、土地価格の交渉に入りました。

売主の感触を聞いて、指値で買付申込書を提出です。

指値で、というのは、売主の希望価格よりも、480万低い価格で指値をしました。

この後の交渉というのは、不動産仲介会社の担当の方頼みではあるのですが、この辺りから様々なことを同時並行で行っていく必要があり、神経が磨り減る日々が続きます。

家を建てるためにしたコト⑥　本当に買うべきなのかを再検討

ここまでトントン拍子、そしてとてつもない早さで物事が進展していきました。

なので、夫婦そろって本当に話を進めるべきなのか、ということをこのタイミングで何時間、いや、何十時間と話したと思います。

もっと安くていい土地があるんじゃないか、子供ももうすぐ生まれるし、今のタイミングではないんじゃないか等々、様々な話です。

お金の負担もどうしていくのか、所有権の割合もどうしていくのか、この辺りについても話始めます。

家を建てるためにしたコト⑦　ハウスメーカーの複数比較・相見積りの取得

ある程度要望が固まった時点で、相見積もり（複数のハウスメーカーに見積もりを取ることです）を実施しました。

ちなみに、相見積もりの方法については、以下の記事でまとめています。

土地探し・ハウスメーカーの複数比較・決定【家を建てるためにしたコト①】

家づくりは急ピッチで進みます。ここでは、土地契約・ハウスメーカーの複数比較・決定について、実際に私達が家を建てるためにしたことを記事にしました。具体的な流れやす.....

私たちの場合、全部で5-6社ほど検討しており、自分達の時間もなかったので、全て不動産仲介会社に投げました。

良く知られているハウスメーカー数社（住友林業やミサワ等）と、比較的ローコストで建てることができうハウスメーカー数社（東京組等）。

結果、

　最初から担当してくれていたハウスメーカー自体が設備の仕様や価格帯を考えると一番バランスが良かった

　営業担当のスピード感が良かった

ので、当初から関わっていたハウスメーカーで家づくりをしようということを決めます。

家を建てるためにした、土地価格の交渉結果

この頃から、毎日交渉の進捗について連絡が入るようになります。

結果、410万円の値引きでの交渉成立に。

私たちが考えていた撤退ラインは、380万円でしたので、この結果で満足し、契約を結ぶことを決めます。

なお、実は契約後色々あり、引き渡し期間を延ばしてもらったり、最終的な値引き額を510万にしてもらったりしています。

これは売主の方がどういう方によって大きく変わってきますが、交渉というのは何でもありだな、というのは実感しています。

勿論、これは売主がどのような方かによっても変わります。

この時点でのポイントとして言えるのは、次の２つ。

家を建てるためにしたコト⑧　ハウスメーカーとの値引き交渉

まだまだプランについては不完全だったのですが、要望をできる限り詰め込み、値引き交渉に。

私たちの場合、最後まで契約するとは言わず、最後の一押しまで値引き交渉しました。

なお、私たちの家でかかった費用は、以下の記事でまとめています。

注文住宅で家を建てる：私たちの費用内訳を大公開！【実例として最適】

注文住宅で家を建てる時、「実際の費用」は誰でも気になるもの。この記事では、実例として、私達が実際に払った費用内訳を公開しました。家を建てる際のプラン作成に参考に.....

家を建てるための、土地探しからハウスメーカーとの契約までの具体的なスケジュール

この辺りの具体的な流れを言うと、このとおりになります。

この日程を見ていただくとわかると思いますが、年明けから急ピッチで進んでいることがわかると思います。

以上が、土地契約・ハウスメーカー決定までのお話でした！

最後に、冒頭でもご紹介しましたが…

次の記事で、プロが無料でサポートしてくれるサービスについて紹介しています。

このサービス、初めての家づくりで、多くの失敗を防いでくれるかもです。

土地探し・ハウスメーカーの複数比較・決定【家を建てるためにしたコト①】

家づくりは急ピッチで進みます。ここでは、土地契約・ハウスメーカーの複数比較・決定について、実際に私達が家を建てるためにしたことを記事にしました。具体的な流れやす.....

なお、既にハウスメーカー・工務店を決めている方は見ちゃダメですよ。

「こんなサービスあったのか」と後悔するかもしれません…

なお、契約後に、住宅ローンの本審査に進んだり、ハウスメーカーともっと詳細の打ち合わせが始まります。

これらについては、以下の記事でまとめました。是非参考にしてくださいね♪

住宅ローン本審査とつなぎ融資【家を建てるためにしたコト②】

私たちは様々な銀行に審査を依頼し、自分たちにとっての良い条件を探し、結果、住信SBIネット銀行で借入れました。この辺りの流れや、ネット銀行に必要な「つなぎ融資の.....

ハウスメーカーとの打ち合わせ・住宅設備のショールーム訪問（家を建てるためにしたコト③）

ここでは、家を建てるために行った、ハウスメーカーとの打ち合わせ・住宅設備のショールーム訪問についてを記事にしました。具体的な打ち合わせの回数や、ショールームの使.....

土地探し・ハウスメーカーの複数比較・決定【家を建てるためにしたコト①】

家づくりは急ピッチで進みます。ここでは、土地契約・ハウスメーカーの複数比較・決定について、実際に私達が家を建てるためにしたことを記事にしました。具体的な流れやす.....