住宅ローンの借り換えで、失敗しないためにはどうすればよいのかしら？
事前に確認しておくべき注意点とか、知りたいな…
マイホーム購入で多くの方が利用する、住宅ローン。
住宅ローン金利は以前と比べ、圧倒的に下がっています。
今では変動金利ですと、０．３％台での商品も登場していますしね。
なおかつ、「がん保障」や「疾病保障」など、保障が充実した住宅ローンも数多くあります。
ですので、以前に住宅ローンを組んだ方が思うのは、これです。
借り換えした方がお得なのでは？
ただ、「今の条件」と「借り換え後の条件」を確認しないと、借り換え失敗の可能性も出てきます。
というわけで、今回は借り換えを失敗しないための注意点についてお話します。
住宅ローンの借り換えを失敗しないための注意点とは？【計算が大事】
住宅ローンの借り換えでのメリットは何といっても、これです。
返済額を減らし、毎月の負担を減らすこと
ですので、失敗しないためには、計算をし、負担が楽になるか確認が必要です。
計算のステップは、具体的には次のとおり。
- 利息がどの程度減るのかを確認する
- 諸費用について確認する
- 保証料が戻ってくるかを確認
- 「１ ～ ３」で出した金額がトータルでプラスになるかを確認する
といわけで、一つ一つ見たいと思います。
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借り換えに失敗しないための計算項目① 利息
利息がどの程度削減できるかを知るには、次の４つを確認する必要があります。
- 現在の住宅ローン金利
- 現在の住宅ローン残高
- 現在の住宅ローン返済残年数
- 借り換え後の住宅ローン金利
一つ簡単なシミュレーションをしたいと思います。例えば、…
- 現在の金利：２．０％
- 住宅ローン残高：２０００万
- 返済残念数：１５年
- 借り換え後の金利：０．６％
このような条件で、金利変動がなく、元利均等とします。
すると、総返済額は、次のように計算できます。
借り換えをしない場合：約２３００万円
借り換えをした場合：約２１００万円
この場合、２００万円が削減が可能となります。
なお、冒頭でもお話したとおり、今の金利の水準では、変動金利は、０．３％台からあります。
この例で考えると、０．３％台だったらもっとメリットがあることになりますね。
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借り換えに失敗しないための計算項目② 諸費用
諸費用が利息の減少額を上回ってしまうと、返済額が逆に増えてしまいます。
ですので、この諸費用をきっちりと把握しておくことが必要です。
諸費用は、具体的には次の項目があります。
- 事務手数料
- 保証料
- 収入印紙
- 司法書士費用
- 抵当権抹消費用
- 抵当権設定費用
- 一括返済手数料
- その他細々した諸々の費用（コピー代や謄本取得費用など）
この中で一番かかってくるのは、「事務手数料」もしくは「保証料」。
そして、次にかかってくるのが、「抵当権設定費用」や「司法書士費用」です。
ちなみに、事務手数料を多く取る銀行では（借入金額の２．２％とか）、保証料を支払う必要はありません。
これは、銀行が、もらった手数料の中から、自分たちで保証会社にお金を払っているからです。
ちなみ、この後保証料のお話をしますが…
事務手数料：期限前に借入返済しても、返金されない
一括保証料支払：ローン残年数に応じて、返金される
なので、実は保証料を一括で払う住宅ローンの場合、早期返済の際に多少のメリットがあります。
なお、ネット銀行で住宅ローンを借り入れる場合、どこも手数料型ですので、返金はされません。
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借り換えに失敗しないための計算項目③ 保証料
というわけで、保証料について。
そもそも保証料って何？と思うかもしれないので、簡単に説明します。
- 一言でいうと、「保証会社に支払うお金」のこと。
- 保証会社は、万が一住宅ローンの借主（債務者）が返済不可になった場合、住宅ローンの残金を肩代わりして銀行に払ってくれます。
- そして、保証会社は、銀行の代わりに債権者となり、債務者に対して必要な措置を行います（家の差し押さえ、競売の実行等）。
つまり、銀行が万が一の時のために持っている、保険のようなものです。
この保証料は、支払い方法は３パターンあります。
- 銀行が自ら保証会社に保証料を払う
- 借主が住宅ローン借入時に一括して支払う
- 借主が住宅ローンの金利に上乗せ（大抵０．２％）して毎月支払う
この中で、２番目の「一括支払」していた場合、一部返金されます。
先ほども言いましたが、保証料は、「保険費用」のようなもの。
例えば、火災保険や地震保険は、途中解約したら、残りの期間分のお金は返金されますよね。
それと同じように、保証料も、一括支払いの場合、返金されるわけです。
ですので、今の住宅ローンの借入時に保証料を一括で支払っていれば、一部戻ってくるわけです。
ただし、具体的な返金額は条件によって異なります。なので、ご自身の契約を見て、確認が必要です。
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一般的な失敗しない借り換え条件とは
なお、一般的な話をすると、次の条件であれば、失敗することなく借り換えができると言われています。
- 金利差：１％以上
- 住宅ローン残高：１０００万円以上
- 返済残年数：１０年以上
勿論、これは一般的な話。なので、この条件を満たさなくても、借り換えメリットはあります。
そのため、「利息」、「諸費用」、「保証料」を把握し、借り換えした方が良いか確認が必要なのです。
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借り換えの正確な計算は手間がかかる
というわけで、「利息」、「諸費用」、「保証料」の３つがあれば、支払額が少なくなるかどうか計算できます。
自分で計算し、シミュレーションすることも勿論可能ですが、正確な計算は面倒です…
なので、この計算は、インターネット上の「計算シミュレーター」を使うと手間が省けます。
例えば、モゲチェックの計算シミュレーターは便利。
諸費用を含めた上で返済額を減らせるかどうか、５秒で確認が可能です。
ちなみに、このシミュレーターでは、保証料の戻りは含まれていないです。
そのため、戻りがある場合は、ここに出た金額よりも、返済額を更に減らせることになります。
なお、このモゲチェックに申し込むと、より具体的な内容が分かります（５分で申し込み可能）。
そして、アドバイザーに相談することもでき、次の３つも代行してくれます。
- ローンの選択（条件の良いローンを選択）
- 申し込み
- 事前審査承認の取得
これらは勿論、全て無料ですし、金利に上乗せされる心配もありません。
ですので、手間をかけずに借り換えをするための、良いサービスであると言えます。
というわけで、以上が住宅ローン借り換えを失敗しないための注意点のお話でした。
住宅ローン借り換えで返済負担が減ると、他のことにお金も回せ、生活が豊かになります。
ですので、借り換えを考えている方は、計算をし、返済額が減るようであれば、ぜひ行動に移してみてくださいね。
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