住宅ローンの借り換えを失敗しないための注意点とは?【計算が大事】|新築マイホームを建てた共働き子育て夫婦の家ブログ
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住宅ローンの借り換えを失敗しないための注意点とは?【計算が大事】

 

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住宅ローンの借り換えで、失敗しないためにはどうすればよいのかしら?

 

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事前に確認しておくべき注意点とか、知りたいな…

 

 

マイホーム購入で多くの方が利用する、住宅ローン。

 

住宅ローン金利は以前と比べ、圧倒的に下がっています

 

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今では変動金利ですと、0.3%台での商品も登場していますしね。

 

なおかつ、「がん保障」や「疾病保障」など、保障が充実した住宅ローンも数多くあります。

 

ですので、以前に住宅ローンを組んだ方が思うのは、これです。

 

 借り換えした方がお得なのでは?

 

ただ、「今の条件」と「借り換え後の条件」を確認しないと、借り換え失敗の可能性も出てきます。

 

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というわけで、今回は借り換えを失敗しないための注意点についてお話します。

 

 

 

 

住宅ローンの借り換えを失敗しないための注意点とは?【計算が大事】

 

住宅ローンの借り換えでのメリットは何といっても、これです。

 

 返済額を減らし、毎月の負担を減らすこと

 

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ですので、失敗しないためには、計算をし、負担が楽になるか確認が必要です。

 

計算のステップは、具体的には次のとおり。

 

  1. 利息がどの程度減るのかを確認する
  2. 諸費用について確認する
  3. 保証料が戻ってくるかを確認
  4. 「1 ~ 3」で出した金額がトータルでプラスになるかを確認する

 

といわけで、一つ一つ見たいと思います。

 

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借り換えに失敗しないための計算項目① 利息

 

利息がどの程度削減できるかを知るには、次の4つを確認する必要があります。

 

確認すべき4つの条件

 

  • 現在の住宅ローン金利
  • 現在の住宅ローン残高
  • 現在の住宅ローン返済残年数
  • 借り換え後の住宅ローン金利

 

 

一つ簡単なシミュレーションをしたいと思います。例えば、…

 

  • 現在の金利:2.0%
  • 住宅ローン残高:2000万
  • 返済残念数:15年
  • 借り換え後の金利:0.6%

 

このような条件で、金利変動がなく、元利均等とします。

 

すると、総返済額は、次のように計算できます。

 

 借り換えをしない場合:約2300万円

 借り換えをした場合:約2100万円

 

この場合、200万円が削減が可能となります。

 

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なお、冒頭でもお話したとおり、今の金利の水準では、変動金利は、0.3%台からあります。

 

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この例で考えると、0.3%台だったらもっとメリットがあることになりますね。

 

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借り換えに失敗しないための計算項目② 諸費用

 

諸費用が利息の減少額を上回ってしまうと、返済額が逆に増えてしまいます

 

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ですので、この諸費用をきっちりと把握しておくことが必要です。

 

 

諸費用は、具体的には次の項目があります。

 

借り換えにかかる諸費用一覧

 

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 収入印紙
  • 司法書士費用
  • 抵当権抹消費用
  • 抵当権設定費用
  • 一括返済手数料
  • その他細々した諸々の費用(コピー代や謄本取得費用など)

 

この中で一番かかってくるのは、「事務手数料」もしくは「保証料」。

 

そして、次にかかってくるのが、「抵当権設定費用」や「司法書士費用」です。

 

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ちなみに、事務手数料を多く取る銀行では(借入金額の2.2%とか)、保証料を支払う必要はありません。

 

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これは、銀行が、もらった手数料の中から、自分たちで保証会社にお金を払っているからです。

 

ちなみ、この後保証料のお話をしますが…

 

 事務手数料:期限前に借入返済しても、返金されない

 一括保証料支払:ローン残年数に応じて、返金される

 

なので、実は保証料を一括で払う住宅ローンの場合、早期返済の際に多少のメリットがあります。

 

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なお、ネット銀行で住宅ローンを借り入れる場合、どこも手数料型ですので、返金はされません。

 

 

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借り換えに失敗しないための計算項目③ 保証料

 

というわけで、保証料について。

 

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そもそも保証料って何?と思うかもしれないので、簡単に説明します。

 

 

住宅ローンの保証料とは?

 

  • 一言でいうと、「保証会社に支払うお金」のこと。
  • 保証会社は、万が一住宅ローンの借主(債務者)が返済不可になった場合、住宅ローンの残金を肩代わりして銀行に払ってくれます。
  • そして、保証会社は、銀行の代わりに債権者となり、債務者に対して必要な措置を行います(家の差し押さえ、競売の実行等)。

 

 

つまり、銀行が万が一の時のために持っている、保険のようなものです。

 

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この保証料は、支払い方法は3パターンあります。

 

 

  • 銀行が自ら保証会社に保証料を払う
  • 借主が住宅ローン借入時に一括して支払う
  • 借主が住宅ローンの金利に上乗せ(大抵0.2%)して毎月支払う

 

この中で、2番目の「一括支払」していた場合、一部返金されます。

 

先ほども言いましたが、保証料は、「保険費用」のようなもの。

 

例えば、火災保険や地震保険は、途中解約したら、残りの期間分のお金は返金されますよね。

 

それと同じように、保証料も、一括支払いの場合、返金されるわけです。

 

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ですので、今の住宅ローンの借入時に保証料を一括で支払っていれば、一部戻ってくるわけです。

 

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ただし、具体的な返金額は条件によって異なります。なので、ご自身の契約を見て、確認が必要です。

 

 

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一般的な失敗しない借り換え条件とは

 

なお、一般的な話をすると、次の条件であれば、失敗することなく借り換えができると言われています。

 

3つの条件

 

  • 金利差:1%以上
  • 住宅ローン残高:1000万円以上
  • 返済残年数:10年以上

 

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勿論、これは一般的な話。なので、この条件を満たさなくても、借り換えメリットはあります。

 

 

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そのため、「利息」、「諸費用」、「保証料」を把握し、借り換えした方が良いか確認が必要なのです。

 

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借り換えの正確な計算は手間がかかる

 

というわけで、「利息」、「諸費用」、「保証料」の3つがあれば、支払額が少なくなるかどうか計算できます。

 

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自分で計算し、シミュレーションすることも勿論可能ですが、正確な計算は面倒です…

 

 

なので、この計算は、インターネット上の「計算シミュレーター」を使うと手間が省けます

 

例えば、モゲチェックの計算シミュレーターは便利。

 

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諸費用を含めた上で返済額を減らせるかどうか、5秒で確認が可能です。

 

住宅ローンの借り換えを失敗しないための注意点とは?【計算が大事】

 

ちなみに、このシミュレーターでは、保証料の戻りは含まれていないです。

 

そのため、戻りがある場合は、ここに出た金額よりも、返済額を更に減らせることになります。

 

なお、このモゲチェックに申し込むと、より具体的な内容が分かります5分で申し込み可能)。

 

そして、アドバイザーに相談することもでき、次の3つも代行してくれます。

 

  • ローンの選択(条件の良いローンを選択)
  • 申し込み
  • 事前審査承認の取得

 

これらは勿論、全て無料ですし、金利に上乗せされる心配もありません。

 

ですので、手間をかけずに借り換えをするための、良いサービスであると言えます。

 

というわけで、以上が住宅ローン借り換えを失敗しないための注意点のお話でした。

 

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住宅ローン借り換えで返済負担が減ると、他のことにお金も回せ、生活が豊かになります。

 

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ですので、借り換えを考えている方は、計算をし、返済額が減るようであれば、ぜひ行動に移してみてくださいね。