今住宅ローン金利はとっても低いけど、借り換えは、どのタイミングでやるべきなのかしら？
みんなどういう理由で借り換えしているのかな…やっぱり利息が減らないと意味ないのかな？
マイホーム購入で多くの方が利用する、住宅ローン。
住宅ローン金利は以前と比べ、圧倒的に下がっています。
今では変動金利ですと、０．３％台での商品も登場していますしね。
なおかつ、「がん保障」や「疾病保障」など、保障が充実した住宅ローンも数多くあります。
ですので、以前に住宅ローンを組んだ方が思うのは、これです。
今のうちに借り換えした方が、良いのでは？
というわけで、今回は借り換えタイミング・時期の目安について記事にしました。
【今すぐ行動？！】住宅ローン借り換えタイミング・時期の目安とは
実は、今は借り換えのタイミングとしては、かなり良いです。
- 変動金利・固定金利共に低水準の金利
- 疾病保障等が充実した商品が多数
ですので、今回お話するケースに当てはまっている方は、見直しを考えても良いかもしれません。
ちなみに、今回は、７つのケースについて見ていきます。
- 金利差・返済残年数・残高が一定条件に当てはまる場合
- 期間選択型で固定金利から変動金利に変わるタイミング
- 転職を考えている場合
- 変動金利のリスクを減らしたいと考えている場合
- 家のリフォームを考えている場合
- 保障を充実させたい場合
- 収入が減る可能性がある場合
それでは、早速見ていきます。
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住宅ローン借り換えタイミング① 金利差・返済残年数・残高が一定条件に当てはまる場合
まず、簡単に分かる方法として、次の条件に当てはまる方は、返済金額を落とせる可能性が高いです。
- 金利差：０．５％以上
- 住宅ローン残高：１０００万円以上
- 返済残年数：１０年以上
- 金利差０．５％以下でもメリットある場合あり。他の要素も見るべし
一般的には金利差は１％以上あると良いと言われているのですが…
実際の調査を見ると、１％の差があった方の割合は少ないです。
この辺りの詳しい内容は、以下の記事でまとめています。
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住宅ローン借り換えタイミング② 期間選択型で固定金利から変動金利に変わるタイミング
期間選択型の固定金利というのは、「１０年固定」などの固定金利のことを言います。
簡単にこの仕組みを説明すると、「最初のＸＸ年は固定で、その後は変動金利に変わりますよ」という仕組みです。
この期間選択型の特徴は…
変動金利の利率が、高めです。
例えば、２０２１年３月現在では、三菱ＵＦＪ銀行のネットで借りれる期間選択型は、次の通りです。
固定期間が１０年だと、最初の１０年は０，６４０％だけど、その後は、「店頭表示金利より▲１．５％」となっています。
つまり、ここでいうと、１０年経った後の金利は、１．７９％（３．２９％ － １．５０％）。
今の変動金利は０．３％台からあるので、相当高いですね…
それに、フラット３５でも、金利は１％台前半ですし。。。
というわけで、この「固定→変動」の切り替えタイミングで、住宅ローン残がある場合は、借り換えした方がメリットがある可能性が大きいです。
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住宅ローン借り換えタイミング③ 転職を考えている場合
新規借入の時もそうですが、ほとんど全ての銀行は、【勤続年数】を審査項目の一つにしています。
そしてこの勤続年数は、審査結果に重要な影響を及ぼします。
政府が実施している、２０２０年に実施した住宅市場動向調査のアンケートによりますと…
- 希望融資額を断られた理由の約２割は【勤続年数】
そして、勤続年数は「３年」を超えているかどうかが重要。
私たちが新規借入を行った時期は、ちょうど３年前後でした。
明らかに、３年前に出した場合と、３年過ぎてから出した場合では、審査結果が違いました。
「借入結果」もそうですが、３年未満の場合は、「職務経歴書」も提出させられますしね。。。
ですので、「転職直後」は、借入できないわけではないですが、避けておいた方が良い。
そのため、転職を今考えている場合は、その前に、借り換えを実行すべき、というわけです。
なお、こちらは新規借入向けではありますが、住宅ローンと勤続年数についての考察をしています。
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住宅ローン借り換えタイミング④ 変動金利のリスクを減らしたいと考えている場合
多くの人が借り換えを考える際、「どの程度返済金額が減るか」を考えると思います。
一方で、一定の方は、異なる考え方を持っています。
今は固定金利も低くなっているから、変動金利から固定金利に切り替えよう…
変動金利は将来的に金利が上がる可能性があります。
一方で、固定金利にしてしまえば、経済条件がどんなに変わろうと、金利は変わりません。
実は、このように、「変動から固定に切り替えたい」と考える人は、そこそこの割合がいます。
住宅金融支援機構が２０２０年に実施した、「住宅ローン借換えの実態調査」によりますと…
４人に１人が、固定金利に切り替え
今は１０年固定で０．６％台で借りれます。場合によっては、変動から固定にしても金額的な損もなさそうです。
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住宅ローン借り換えタイミング⑤ 家のリフォームを考えている場合
家のリフォームローンは、住宅ローンよりも金利は高く、返済期間が短いものばかり。
ですが、今は、借り換え時に【リフォーム費用も上乗せできる住宅ローン商品】が、多数存在しています。
なので、リフォームを考えており、かつ、借入でまかないたいと考えている場合は、タイミングとしてはうってつけです。
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住宅ローン借り換えタイミング⑥ 保障を充実させたい場合
今の住宅ローン商品は、保障が充実したものが数多く登場。
- がん保障特約
- ３大・８大・全疾病保障特約
それぞれ一言で言いますと…
がん保障特約は、「がんにかかったら、住宅ローン残高が半分に減りますよ」というような特約。
疾病保障特約は、「該当する疾病にかかって、一定期間働けない状態が続いたらローンなくなりますよ」というような特約。
今はこの２つが、大体どこの住宅ローンでも利用できるようになってきています。
そして、「じぶん銀行」と「住信ＳＢＩネット銀行」の２行は特におすすめで、金利を上乗せすることなく、保障がついてきます。
- じぶん銀行：がん５０％保障団信
- 住信ＳＢＩネット銀行：全疾病保障
正直に言うと、がんも疾病も、若いうちはかかるリスクは低い。
ですが、万が一の際の保障を充実させれば、家族を守ることができ、将来も安心できます。
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住宅ローン借り換えタイミング⑦ 収入が減る可能性がある場合
借り換えを行いたいと思っても、できない場合というのが多々あります。
特に、収入が減少してしまうと、借り換えの審査には大幅に影響を及ぼします。
上の方で、勤続年数が理由で、約２割の人は希望額借りれなかった、と書きました。
ですが…
年収が理由で断られた割合は、勤続年数よりも高い
これが、現実です。
収入が減るケースというのは、色々なパターンがあると思います。
会社によっては、５０代、早ければ４０代後半頃から出向・転籍等により、収入が減ることがあったりします。
共働きで住宅ローンを組んだけど、どちらか一方が仕事を辞める…となると、大幅に収入減となります。
また、今のコロナの影響により、収入が減少している方は、数多くいらっしゃると思います。
私もコロナの影響で、業績連動ボーナス７割カット。数十万円単位で収入減ってます…
住宅ローンの審査で見られるのは、前年度の収入。
ですので、収入減が想定される場合、その前に借り換えを終えていた方が無難です。
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どのケースであっても、借り換えの計算は必要
というわけで、以上が借り換えのタイミング・時期の目安について見てきました。
色々なケースがあったと思いますが、どのケースでも必要なのは…
- 借り換え前と、借り換え後でどう支払いが変化するか「計算」すること
実際、借り換えについては、「金利差」「諸費用」「保証料の戻り」の３要素があれば、計算は可能。
ただ、自分で計算し、シミュレーションすることは、正直に言うと面倒です…
実は、この計算は、インターネット上の「計算シミュレーター」を使うと手間が省けます。
例えば、モゲチェックの計算シミュレーターは便利。
諸費用を含めた上で返済額を減らせるかどうか、５秒で確認が可能です。
というわけで、以上が住宅ローン借り換えを失敗しないための注意点のお話でした。
今は低金利の時代なので、変動金利・固定金利共に、借り換えには絶好のタイミングとも言えます。
ですので、借り換えを考えている方は、早速シミュレーションして、行動に移してみてくださいね。
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