【単純】住宅ローン仮審査で落ちないための対策①【できることをやる】|新築マイホームを建てた共働き子育て夫婦の家ブログ
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【単純】住宅ローン仮審査で落ちないための対策①【できることをやる】

 

「住宅ローンで落ちる人の割合はどれくらいでしょうか?」

 

「住宅ローンで希望額が借りれない人がどれくらいるでしょうか?」

 

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そんないないんじゃないかな?今みんな住宅ローン借りて家建ててるし…

 

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こんな金利低いのに、希望額借りれないとかあるの?ちょっと信じられないな…

 

 

こんなこと、思うかもしれません。

 

 ただ、この認識、間違っています。。。

 

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実は、住宅ローンに落ちたり、希望額を借りれなかったりする人は多いです。

 

 

多くの方はご存じだと思いますが、住宅ローン審査は、通常2回あります。

 

  • 仮審査(事前審査)
  • 本審査(正式審査)

 

審査で落ちる理由は様々あり、「仮審査」でも、「本審査」でも、落ちる可能性はあります

 

ということで、審査落ちについて、色々な視点でお話しします。

 

ちなみに、1つの記事に情報をまとめたかったのですが…

 

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伝えしなきゃいなけないことが、めちゃくちゃ多い!

 

 

ということで、何回かに記事を分けています。

 

第1弾と第2弾では、「仮審査で落ちる理由と私たちの経験談」をまとめました。

 

【他人事じゃない】住宅ローン仮審査に落ちる理由①【私達も落ちた】
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住宅ローンに落ちるのは、他人事ではありません…というわけで、住宅ローン審査で落ちる理由を、何回かの記事で見ていきます。今回は第1弾で「仮審査で落ちる理由トップ5.....

 

【失敗談あり】住宅ローン仮審査に落ちる理由②【他人事じゃない…】
【失敗談あり】住宅ローン仮審査に落ちる理由②【他人事じゃない…】
住宅ローンに落ちるのは、他人事ではありません…というわけで、審査落ちについて、何回かの記事で見ていきます。今回は第2弾で、「仮審査で落ちる理由(トップ5以外)」.....

 

今回の第3弾は、「仮審査に落ちないための方法①」です。

 

 

筆者かんたんプロフィール

 

  • 賃貸併用住宅の家を建て、不動産収入のある共働き夫婦。
  • 夫は米国公認会計士で、妻は2級ファイナンシャルプランニング技能士
  • お金に関して少し得意な夫婦が、協力して記事を執筆中。

 

※ 【無料で簡単】失敗を防ぎ、時短にもなる住宅ローンのサービス
こちらの記事で私たちが紹介しているサービスは、住宅ローン選びに役立つかもです。なお、既に借入先を決めた方は、見ないでください。「使っておけばよかった」となると困るので…

 

 

 

 

【単純】住宅ローン仮審査に落ちないための対策【できることはやろう】

 

今回の記事では、審査落ちを防ぐ対策について1つ1つ確認していきます。

 

今回取り上げる10の方法

 

  • ペアローン・収入合算を検討する
  • 現資産は過少報告しない
  • 頭金を多く出す
  • 転職」前後は気を付ける
  • とにかくたくさんの銀行に審査を申し込む
  • 返済期間を見直す
  • 借金は少なくしておく
  • 健康には気を付ける
  • 支払い遅延には気をつける
  • 土地代・建築費用を下げる

 

項目が多いので、今回この記事では、上の5つについてまとめました。

 

残りの5つについては、別記事でまとめます。

 

なお、正直な意見を言いますと…

 

 簡単にすぐにできることはあまりない

 

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どの方法も、ある程度時間が必要だったり、家族の協力が必要だったりします。

 

 

というわけで、早速見ていきたいと思います。

 

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落ちないための対策① ペアローン・収入合算を検討する

 

夫婦どちらか一方の収入をベースに住宅ローンを借りたかったけど、希望額に届かない…。

 

借入希望額と借入可能額の差が大きく、審査に落ちてしまった…

 

このような場合、ペアローンや収入合算をすれば、借入額を増やし、審査を通すことは可能です。

 

 

住宅ローンのペアローン・収入合算とは?

 

これらを一言で説明すると、次の通りです。

 

  • ペアローン:夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを借りること(つまり、住宅ローンの契約が2つになる)
  • 収入合算:借りるのはどちらか一方。だけど、審査の際に、借りない人の収入も合算できる

 

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ちなみに、ペアローンの場合は、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けることが可能。

 

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なので、共働きの場合は、ペアローンで借りた方が、たくさん税金返ってくる可能性があります。

 

 

ちなみに、収入合算の場合は、住宅ローンを借りていない方も「連帯債務者」になります。

 

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万が一住宅ローンを払えなくなったら、連帯して返してくださいね。

 

 

銀行は、このように見ています。

 

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ペアローン・収入合算で気を付けておきたいこと

 

なお、ペアローンや収入合算については注意点があります。

 

 家庭の将来のプランをちゃんと考えて下さい

 

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もう少ししたら仕事辞めるつもり。けど、住宅ローン組んだら仕事辞めれなくから、絶対組みたくない…

 

 

このような場合、ペアローンなどで組んでしまうと、後々家庭内で問題になります。

 

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私たちは【収入合算】で住宅ローンを借入

 

なお、私たちの場合は…

 

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収入合算で住宅ローンを借りています。

 

 

実際、私たちの場合は、旦那の収入だけで、返済、かつ貯金もできます。

 

それに、賃貸収入も今はあるので、結構余裕があります。

 

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私もそのうち仕事辞めようと思ってますしね。。。

 

 

では、なぜ収入合算だったかというと、、、

 

 できるだけ借入額を大きくしたかったから

 

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当時、年収を基にシミュレーターで計算したところ、希望額を借りれそうでした。

 

 

ですが、ふたを開けてみると。。。

 

「借入希望額よりも借り入れできる額が少ない(希望額の9割は借りれましたが)」

 

「希望額を借りれたとしても金利が他に比べて高い(変動金利で0.6%台)」

 

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希望額を借りれなかった理由は色々ありそうですが、「勤続年数」が一番影響したと思っています。

 

 

実際、希望額の9割で借りて、残りを現金でまかなうこともできました。

 

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ただ、極力手元に現金を残しておきたかったんですよね。。。

 

 

何かあったとき現金があれば安心ですし。

 

それに、今は金利めちゃくちゃ低いですし。

 

なので、収入合算にし、借入希望額のほぼ満額、かつ金利0.4%台で借りることになりました。

 

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当たり前の話ですが、住宅ローン返済は私が全部払います。ちなみに、他の生活費もほぼ私です(泣)

 

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私は今の収入は貯めて、好きなことにもたくさん使います(笑)

 

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落ちないための対策② 現資産は過少報告しない

 

審査申込は、記入する全ての項目がアピール材料となります。

 

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ですが、私たち、失敗してしまったことがあります。

 

 

  • 所有資産を少なめに申告すること

 

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個人情報だし、自分たちの持っている預金を知られたくなかったんですよね。

 

 

ですが、とある銀行の営業担当から聞いた話だと、所有資産は、「アピールポイント」ということでした。

 

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住宅ローンで取引しておけば、うちの将来的なお客さんになるかも。

 

 

逆に、フルローンで借りようとして、現預金が少なかったりすると…

 

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この人に貸して大丈夫かな。年収の割に、貯金少ないよな。。。

 

 

このように思うそうです。

 

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私たちがこの話を聞いたのは、全てが決着した後。

 

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ですので、時すでに遅しでしたが。。。

 

 

銀行が、預金情報などの個人情報を漏らすことはないです。

 

そして、資産額を個人信用情報に書き込まれることもありません。

 

ですので、自分たちの正確な情報を申告することは必要だと思います。

 

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落ちないための対策③ 頭金を多く出す

 

当たり前の話ですが、頭金を用意できれば、住宅ローンの借入金額を少なくすることが可能。

 

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ただ、頭金はすぐに出せるものではありませんよね。。

 

 

家を買う以前に、地道に貯金を続けないといけません。

 

なので、これはどちらかというと、次の方向けの対応策と言えます。

 

  • 頭金を出せる現預金などの資産を持っている
  • ご両親から支援をしてもらえる

 

ただ、自分たちの資産からお金を出す場合、手元資金を全て使ってしまうのは得策ではありません

 

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例えば、失業して収入が入らなくなった場合に現金がないと、生活ができなくなります。

 

 

なお、私たちのポリシーですと…

 

 2年間生活できる分の現金は手元に残しておく

 

そして、その他を運用に回す、と言った方法を取っています。

 

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私たちは保守的なので、この程度あった方が心の安定が取れるんですよね。

 

 

正直、2年分というのは多いかもしれません。

 

それでも、頭金や諸費用を出した後に、1年程度の生活費は残るようにしておいた方が無難です。

 

 

実際、「どの程度手元にあった方がよいか」という議論は、今後のライフプランなどとも関連してきます

 

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なので、頭金についても、家族でよく話合って決めた方が良いと思います。

 

 

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落ちないための対策④ 「転職」前後は気を付ける

 

「勤続年数」は、確実に住宅ローン審査に影響を及ぼします

 

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私たちの経験上、3年が影響するかしないかの目安の一つだと考えています。

 

 

ですので、次に該当する方はタイミングを気を付けた方が良いと思います。

 

 

転職を考えている方

 

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今の仕事で学ぶこともないし、転職しようかな…

 

 

現代では、転職は普通のことですし、私たち夫婦も、それぞれ転職経験があります。

 

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なので、転職直後でも、住宅ローンの借入申込は可能な銀行は多いです。

 

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ただし、気を付けたいのが「借入申込可能≠希望額を借りれる」という点です。

 

 

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正直なところ、転職直後程、審査が不利な時期というのはありません…

 

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この人、転職直後だし不安定だよな。年収良くても、そこまでたくさん貸せないな。。。

 

 

端的に言うと、これが銀行の考え方です。

 

ですので、転職を考えており、かつ、家の購入を考えている場合は、その前に住宅ローンを借りてしまう

 

そして、全てが完了したら、転職活動を開始する

 

この流れが一番良いのではないかと思います。

 

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転職を既にしていて勤続年数が3年経っていない方

 

この場合ですと、「3年」経つまで待った方が、無難だと思います。

 

 3年未満だと職務経歴書の提出が求められる

 

私たちの経験上、ほとんど全ての銀行で、職務経歴書の提出を求められました。

 

なぜこれが審査上困るかというと…

 

  • 過去の会社情報や、勤続年数、その際の年収額などを記載しなければならないから

 

そもそも、職務経歴書の提出を求められる時点で、審査に影響していることは間違いないのですが…

 

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過去の会社での勤続年数が短かったりすると、更に審査に影響する可能性があります。

 

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例えば、今の会社での勤続年数が2年。かつ前職での勤続年数も2年だと、銀行としては「?」となります。

 

 

また転職してしまうんじゃない?」と考え、リスクがあると捉えられるわけです。

 

その点、勤続年数が3年を超えていれば、過去の職歴について問われることはありません

 

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つまり、3年を超えていれば以前の職場での勤続年数が3か月でも、審査には影響ないわけです。

 

 

このような観点から、3年が過ぎるまで待てる方は、待った方が良いというわけです。

 

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落ちないための対策⑤ とにかくたくさん銀行の審査に申し込む

 

これは誰にでもできる、速攻性のある方法です。

 

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私たちは、10行以上もの銀行に仮審査を申し込み、そこで分かったことがあります。

 

 

それは…

 

 銀行の審査結果には、ムラがある

 

私たちの場合、変動金利で35年ローンの申込をしました。

 

その結果、どうだったかというと…

 

  • 金利は0,447%~0.625%の範囲で借入可能
  • 借入可能金額は、希望額の85%~100%で借入可能
  • 2行の審査には落ちました…

 

つまり、銀行によって、判断基準は全く違っているわけです。

 

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そのため、自分たちにとって条件の良い銀行は、審査が出てみないと分からないんです。

 

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ただ、1件1件対応するのも時間がかかって結構めんどうです。

 

 

仕事に子育てと忙しい方であれば、時間がかかることようなことは避けたいと思います。

 

そのような方は、次の記事で紹介しているサービスを使えば、時間短縮に役立つかもです。

 

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というわけで、以上が住宅ローンに落ちないための対策その1でした。

 

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次の記事で、残りの5つについてお話したいと思います。

 

 

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